Anlageobjekt verkaufen

Beim Kauf von Anlageobjekten muss für Investoren vor allem eines passen: das Verhältnis von Risiko und Rendite. Darüber hinaus sind Immobilien vor allem dann interessant, wenn sie noch „stille Reserven“ aufweisen. Konkret heißt das: Potenzial für Ertragssteigerungen in der Zukunft. Als erfahrene Makler können wir uns in die Denkwelt potenzieller Käufer hineinversetzen. Zudem sind wir in der Lage, Risiken und Potenziale von Mehrfamilienhäusern, Eigentumswohnungen und anderen Immobilien in Dresden und Umgebung realistisch zu bewerten. Unsere Stärke ist es, Kaufverhandlungen diskret zu führen und gleichzeitig laut über „stille Reserven“ zu sprechen. Das gibt Ihnen und uns die Sicherheit, Ihr Anlageobjekt optimal in unserem Investorenumfeld zu positionieren. 

Gute Gründe für Citymakler Dresden:

  • realistische Renditeprognose
  • seriöse Chancen- Risikoanalyse
  • Erfahrung mit Denkmalobjekten / Immobilien in Sanierungsgebieten
  • schneller Verkauf dank eigener Kundendatenbank
  • Präsentations- und Kommunikationsvorsprung
  • Interdisziplinäres Team

Wie erziele ich den optimalen Preis für beim Verkauf meines Anlageobjekts?

Um den optimalen Preis zu erzielen, wechseln wir die Perspektive und betrachten das Objekt mit den Augen des zahlungskräftigsten Käufers, der für das konkrete Objekt in Frage kommt. In einem ersten Schritt untersuchen wir die Immobilie auf ihre Stärken, Schwächen und Potenziale. Das geschieht bei Citymakler im Rahmen der Markteintritts-Beratung. Wir geben Empfehlungen ab, wie mit einer perfekten Präsentation der beste Kaufpreis erzielt werden kann.

Anschließend wird das Anlageobjekt mit Betonung der herausgearbeiteten Stärken Käufern mit einem passenden Investitionsfokus vorgestellt. Dazu ist eine gepflegte, über Jahrzehnte aufgebaute Investorendatenbank sowie eine optimierte Verbreitung des Angebotes über die gängigen Internetportale nötig. Auch der für die Abwicklung des Geschäfts vorgesehene Zeitrahmen spielt eine Rolle. Wenn Sie nicht unter Zeitdruck stehen, sollten Sie einen Vertriebszeitraum von 4–6 Monaten einplanen.

„Stille Reserven“ im Fokus

Für Verkäufer, die mit Citymakler einen sehr hohen Preis im Verkauf des Anlageobjektes erzielen wollen, konzentrieren wir uns auf die „stillen Reserven“ wie Ausbaupotenziale, Mietsteigerungsmöglichkeiten und Aufwertungen des Standortes. Hier profitieren unsere Kunden von unseren exzellenten lokalen Kenntnissen wie dem frühzeitigen Wissen zu geplanten privaten oder öffentlichen Investitionen im Wohnumfeld. Eine Investmentimmobilie ist für jeden Käufer eine Zukunftsinvestition. Der Käufer wird sehr genau die ungenutzten Potenziale analysieren. Durch das Aufsetzen der „Käuferbrille“ wird der Kaufpreis im Rahmen der Markteintrittsberatung am oberen Limit fixiert – beste Voraussetzungen, um den optimalen Ertrag zu erzielen.

Lohnt sich die Investition in Immobilien eigentlich noch?

Seit dem Jahr 2000 zählt Citymakler zu den führenden Beratungsunternehmen für Immobilienkauf oder Verkauf in Dresden. Genauso lange begegnet uns regelmäßig die Aussage: „Immobilien kaufen macht heute keinen Sinn mehr, denn sie sind ist zu teuer. Man hätte vor 5 Jahren kaufen sollen!“ Was sagt uns das? Im Grund nur eins: dass die Immobilienpreis in Dresden im Jahr 2010 höher lagen als 2005. Und heute höher als 2015. Wir als Berater leiten daraus eine zentrale These ab: Die positive Wertentwicklung bei Immobilien wird sich als langfristiger Trend fortsetzen – kleinere „Dellen“ in der Preisentwicklung lassen sich da leicht verkraften. Mit Blick auf die Eingangsfrage bedeutet das: Natürlich lohnt es sich, heute Immobilien zu kaufen! Denn sie erzielen damit in absehbarer Zeit einen Vermögensgewinn.

Davon abgesehen ist die Frage nach dem „Wie“ der Investition wesentlich interessanter als die nach dem „Wann“. Entscheidend ist: Hat das Investment ein gesundes Verhältnis von Risiko und Rendite? Und haben Sie sich ausreichend Zeit genommen, um das Investitionsvorhaben Ihre persönlichen Verhältnisse auf Passgenauigkeit zu prüfen? Wir von Citymakler beraten Sie gern zu all diesen Fragen.

Verkauf oder Vermietung – was rechnet sich mehr?

Viele Eigentümer von vermieteten Anlageimmobilien stellen sich mehrmals im Leben die Frage: Soll ich meine Immobilie vermieten oder verkaufen? Oder soll ich mein Objekt halten? Unsere Antwort lautet: Beides kann sich rechnen. Die Entscheidung ist absolut abhängig von den Ihren persönlichen wirtschaftlichen Rahmenbedingungen. Rein wirtschaftlich betrachtet, bringt in gesunden Märkten ein kurz- bis mittelfristiger Verkauf mit anschließender sofortiger Neuinvestition die höchste Rentabilität pro eingesetztem EURO Eigenkapital (sog. “Eigenkapitalrendite”). Ein solches Investitionsverhalten mit einer raschen Aufeinanderfolge von Ankauf und Verkauf hat jedoch spekulativen Charakter und ist eher ein mit Gewinnsteuern abzugeltendes Geschäftsmodell für gewerbliche Immobilienakteure. Mehr Informationen zur Frage des richtigen Zeitpunktes sowie zu persönlichen und objektspezifischen Bedingungen finden Sie unter Immobilien verkaufen.

Kundenmeinungen

Leistungen

Mit professionellen Fotos und Multimedia-Elementen setzen wir Ihre Immobilie in Szene. Ihr Vorteil: mehr Interessenten und eine bessere Verhandlungsposition.

Unsere Interessenten-Datenbank verzeichnet mehr als 5.000 Gesuche –Tendenz steigend. Dabei achten wir selbstverständlich auf die Einhaltung strengster Datenschutzstandards.

Wir sensibilisieren für das Konfliktpotenzial rund um Immobiliengeschäfte – und helfen im Streitfall bei der Erarbeitung fairer, praxisnaher Lösungen.

Die Sicht der Käufer: Was ist bei der Renditeberechnung zu beachten?

Wenn Sie Ihr Anlageobjekt mit Gewinn verkaufen wollen, ist eine Fähigkeit besonders wichtig: sich in die Perspektive Ihrer potenziellen Käufer versetzen zu können. Damit Sie einen Einblick in deren Denkweise bekommen, beschreiben wir im Folgenden typische Renditekalkulationen.

Wie oben bereits gesagt: Beim Kauf von Anlageobjektespielt für den Investor ein passendes Verhältnis aus Risiko und Rendite die entscheidende Rolle. Die zwei konkret vorhandenen Risikokategorien einer vermieteten Anlage-Immmobilie sind:

Erste Risikokategorie: Ertrag

Der Investor befürchtet mögliche Störungen des Cash-Flows. Hier gilt es diese Fragen zu beantworten:

  • Wie rechtlich nachhaltig ist die aktuelle Mietzahlung abgesichert, d. h.: Gibt es einen gültigen und belastbaren Mietvertrag, ggf. mit einer abgesicherten Restlaufzeit (bei Gewerbemietverträgen)
  • Ist der Mieter von seiner persönlichen oder geschäftlichen Charakteristik mit angemessener Wahrscheinlichkeit in der Lage, die im Mietvertrag eingegangenen Pflichten auch zu erfüllen? Ist er wirtschaftlich in der Lage, allen Zahlungsverpflichtungen nachzukommen?
  • Für den Fall eines Ausfalls des Mieters: Wie hoch ist die Verwendbarkeit der Mietfläche für Folgevermietungen? Gibt es für die Mietfläche zu mindestens der bisherigen Miethöhe eine entsprechende Nachfrage am Mietmarkt?

Können diese drei Punkte mit „ja“ beantwortet werden, so hat die Immobilie auf der Ertragsseite ein geringes Risikoprofil. Es kann eine geringere Anfangsrendite beim Kauf akzeptiert werden bzw. sind gewisse Aufschläge zum Kaufpreis gerechtfertigt.

Zweite Risikokategorie: technischer Aufwand

Diese Kategorie betrifft mögliche Zusatzaufwendungen für den Erhalt der Immobilie und zur Sicherung des zugrundeliegenden Mietertrags. Wir sprechen hier von technischen Risiken. Dabei sind folgende Fragen zu beantworten:

  • Sind die baulichen Anlagen, Installationen oder der allgemeine Zustand des Objektes mangelfrei oder sind kurz- bis mittelfristige Investitionen erforderlich, um ein Schadensausmaß einzudämmen?
  • Ist der Mieter vollständig mit dem Zustand seiner Mieträume zufrieden oder hat er bereits Mängel angemeldet bzw. die langfristige Fortsetzung des Mietverhältnisses von bestimmten Vermieterinvestitionen abhängig gemacht?
  • Wie stellen sich vergleichbare vermietete Anlageobjekte in der Umgebung dar? Wir empfehlen, im Rahmen einer Konkurrenzanalyse den „üblichen“ Zustand für Ihre Objektkategorie zu ermitteln. Ist Ihr Objekt ein technisch zeitgemäßes Angebot bezüglich Ausstattung und Bauzustand oder gibt es aus Sicht von Mietinteressenten bessere Konkurrenzimmobilien zum gleichen  Mietpreis?

Können diese Punkte mit „ja“ beantwortet werden, so hat die Immobilie auf der Kostenseite ein hohes Risikoprofil. Es darf eine höhere Anfangsrendite bei Kauf erwartet werden bzw. sind entsprechenden Sicherheitsabschläge am Kaufpreis gerechtfertigt.

Sobald alle Risiken ermittelt sind, kann mit der Ermittlung von sogenannten Potenzialen begonnen werden. Diese Disziplin ist die wohl schwierigste Betrachtung, denn es ist dafür ein ausgeprägtes Fachwissen zu Immobilienrecht, Baurecht, Lageeigenschaften und Wirtschaftlichkeitsaspekten erforderlich. Als Wohnimmobilienexperte für Anlageimmobilien in Dresden untersucht Citymakler im Rahmen der Markteintrittsberatung die Kaufobjekte gemäß folgender Potenzialanalyse:

  • Optimieren der vorhandenen Vertragslage: Sind alle wirtschaftlichen und rechtlichen Potenziale zu bestehenden Verträgen im Objekt ausgeschöpft? Hier beurteilen wir insbesondere Steigerungspotenziale auf der Mietertragsseite und Einsparpotentiale auf der Kostenseite (z. B. kaufmännische und technische Objektbetreuungskosten).
  • Um- und Ausbaupotenziale: Welche wirtschaftlich rentablen Möglichkeiten bestehen, das Objekt zu erweitern, umzubauen, Nutzungszwecke zu optimieren oder durch Sanierungen den Ertrag zu steigern? Die Maßnahmen müssen vom Aufwand-Nutzen-Verhältnis die ausgewiesene Anfangsrendite steigern, um eine positive Empfehlung von uns zu bekommen.
  • Welche Potenziale oder Risiken manifestieren sich in dem Standort der Immobilie? Dazu ist eine Analyse des Mikrostandortes (unmittelbares Objektumfeld, z. B. der Straßenzug, wo das Anlageobjekt steht) wie auch des Makrostandortes (i. f. R. die Gemeinde, bei größeren Städten: der Stadtteil) erforderlich. Als Faustformel gilt: Ene hohe Investitionstätigkeit im Umfeld oder eine positive demografische Entwicklung deutet auf ein hohes Wertentwicklungspotenzial hin. Auf der anderen Seite bergen gegenteilige Entwicklungen, inbesondere ein Bevölkerungsrückgang am Investitionsstandort, erhebliche Investitionsrisiken. Sie können die Wertentwicklung der Immobilie hemmen oder ins Negative verkehren.

Diese drei genannten Potenzialkategorien sind oft entscheidender für die Anlage-Investitionsentscheidung als die die oben genannten Risiken. Denn eine Immobilie ist für Investoren in der Regel ein sehr langfristiges Anlagegut mit einem Betrachtungshorizont von 10, 20 oder 30 Jahren. Folglich ist eine Zukunftsbetrachtung viel maßgeblicher als eine Auswertung historischer oder real existierender Objekteigenschaften. Die Potenzialanalyse, die unter Einbeziehung der IST-Situation versucht, den wirtschaftlichen und technischen „Lebenszyklus“ der Immobilie für die Anlagedauer zu prognostizieren, ist somit im Fokus des Interessens von Verkäufern und Investoren. Wir widmen uns diesen Fragen im Rahmen der Wertermittlung und der Markteintrittsberatung.

Ermitteln Sie hier kostenlos und unverbindlich den Wert Ihrer Immobilie bei Verkauf oder Vermietung. Sie erhalten das Ergebnis sofort online.

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