100% steuerfreier Immobilienverkauf. Drei Gestaltungsformen und sechs Profi-Tipps

Renditeimmobilien, Eigenheime oder geerbte Eigentumswohnungen gehören zu den wachstumsstärksten Kapitalanlagen. Die Preissprünge der letzten 15 Jahre vermitteln Eigentümern ein solides Sicherheitsgefühl.

Der Wertzuwachs dient der eigenen Vermögensbildung vor allem dann, wenn Gewinne „realisiert“ werden. Citymakler-Geschäftsführer Marko Häbold empfiehlt daher die regelmäßige Prüfung möglicher Verkäufe oder neuer Beleihungen mit Bankkrediten. Stille Reserven werden so zu “working capital” und dienen der Vergrößerung oder Entschuldung Ihres Immobilienbestandes.

Heute im Fokus: Null-Steuern-Strategie spart ca. 30 - 50 % Abgaben an den Staat 

In seiner Funktion als Fondsmanager und erfolgreicher Investor berät Marko Häbold Citymakler-Kunden zu geeigneten buy-hold-sell Methoden (kaufen – halten – verkaufen). Stets in seinem Fokus und maßgeblich für einen nachhaltigen Vermögensaufbau ist die dabei anfallende Steuerlast.

Erfahren Sie hier die drei wichtigsten Konzepte für steuerfreie Immobilienverkäufe, geeignet für Erstinvestoren, Immobilienunternehmer oder Privatpersonen. Sparen Sie tausende Euro mit der Vermeidung von Gewinnsteuern auf Ihre Immobilienverkäufe. Mit sechs ergänzenden Profitipps nutzen Sie echte “Steuergestaltungen für Fortgeschrittene”. Damit beeindrucken Sie selbst manch "alten Hasen" mit wertvollem Detailwissen.
 

Privatpersonen als nicht mit Immobilien gewerblich tätige Objekteigentümer können Immobilien 10 Jahre nach Erwerb steuerfrei verkaufen. Maßgeblich sind die exakten Kalendertage für An- und Verkauf und nicht der Ablauf von Besteuerungs- oder Geschäftsjahren. Man kann also grob sagen, dass etwa 3.650 Tage zwischen der notariellen Beurkundung von Ankauf und Verkauf liegen müssen, um steuerfrei zu bleiben.

Sie können bis zu drei Objekte auf diese Weise verkaufen. Ab dem vierten Objekt kann Ihnen das Finanzamt eine Gewerblichkeit unterstellen und rückwirkend alle vier Objektverkäufe mit gewerblichen Gewinnsteuern belegen. Die genaue Abgrenzung zur Gewerblichkeit kann ein Steuerberater oder eine Abstimmung mit dem Finanzamt sicherstellen.

Profi-Tipp 1:  
Es gibt keine gesetzliche Regelung zur „Pausenzeit“ zwischen bspw. dem Verkauf des 1. Dreier-Objektpakets und einer 2. Verkaufswelle. Wir gehen davon aus, dass ab dem 12. Jahr die zurückliegenden Handelsaktivitäten verjährt sind.

Profi-Tipp 2:  
Sind Sie bei einer Immobilie Miteigentümer, z. B. mit 50% beteiligt, so zählt der Verkauf des Anteils voll in die 3-Objekt-Grenze. Kauft man bspw. mit Investment-Partnern ein Wohnungspaket, ist es deshalb besser, einzelnen Partner 100%-Anteile an bestimmten Wohnungen zuzuordnen, anstatt überall gleichermaßen als GbR (anteilig) im Grundbuch zu stehen. 

Profi-Tipp 3:  
Die Größe des Einzelobjekts ist egal, denn es zählt nur die Eintragung Ihres Namens in einem Grundbuchblatt. Ob Sie 10%-Eigentümer an einer 1-Raum-Wohnung sind oder Alleineigentümer einer 100-WE-Wohnanlage: Sie bleiben steuerfrei, sofern Sie außerhalb der 10-Jahres-Frist & innerhalb der 3-Objekt-Grenze sind.

Für ambitionierte Immobilieninvestoren, welche schnell Vermögen mit Handelsgewinnen machen wollen, eignet sich die Gründung einer GmbH oder einer GmbH + Co. KG.  

Besonders populär sind diese juristischen Personen wegen der Chance zur Bildung von Investitionsrücklagen nach § 6b EstG. Demnach können unbegrenzt viele Immobilien bereits nach 6 Jahren steuerschonend verkauft werden, wenn Sie die Gewinne als Rücklage in der Bilanz ausweisen. Hier gelten die exakten Tage zwischen Zu- und Abgang des wirtschaftlichen Besitzes (i. d. R. Besitz-Nutzen-Lasten-Wechsel) und nicht etwa Beurkundungstag oder Bilanz-Jahre.  

Die Rücklagenbildung ist eine rein buchhalterische Aktion, absolut liquiditätsneutral und schont jegliches Eigenkapital.  Anstelle der Zahlung von Steuern müssen Sie den Gewinn innerhalb von 4 Jahren in eine Immobilien-Neuinvestition einbringen. Der Buchwert des Neuinvestments wird zwar von vornherein durch die Rücklagenauflösung reduziert, womit dessen Abschreibungsbasis (AfA) sinkt. Das ist aber eine geringe und stark zeitverzögerte Steuerlast im Vergleich zu der normalerweise fälligen (sofortigen) Gewinnsteuer aus dem Objektverkauf. 

Profi-Tipp 4:  
Das Aufsetzten dieser gewerblichen Struktur lohnt sich schon bei einem Volumen ab 750 TEUR (bspw. ein kleines MFH) oder bei dem Kauf von mind. 4 einzelnen Eigentumswohnungen. Besonders rentabel ist das Modell für Investoren, welche mit einer gezielten buy – hold – sell Strategie die stillen Reserven der Objekte nutzen wollen, um aktiv den Vermögensaufbau voranzutreiben.

Für unvermietete Immobilien, die sich von der Bauweise als Eigenheim (i. d. R. Eigentumswohnungen oder Einfamilien-/Doppelhäuser etc.) eignen, erfolgt bei Weiterverkäufen keine Gewinnbesteuerung. Bedingung ist, dass die Immobilie in den letzten zwei vollen Kalenderjahren und im Jahr der Veräußerung zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde. Vermeiden Sie jeglichen Anschein von Investorentätigkeit und deklarieren Sie bei dem Finanzamt weder Kosten noch Erträge. Weiterhin darf keine Fremdnutzung der Immobilie aktenkundig sein, – sprich: Für das Finanzamt muss erkennbar sein, dass es sich um Ihre Privatwohnung handelt. Für An- und Verkaufsaktivitäten solcher Privatimmobilien gibt es keine minimale Haltefrist. Sie können nach bspw. 1 Jahr weiterverkaufen und den Gewinn steuerfrei vereinnahmen.

Achtung: Übertreiben Sie nicht mit einer ständigen oder exzessiven Nutzung dieser Steuerfreiheit. Und vermeiden Sie eine erkennbar professionelle Organisationsstruktur, mit welcher Ihnen eine Gewerblichkeit oder eine bei Erwerb bereits bestehende Veräußerungsabsicht unterstellt werden könnte. 

Profi-Tipp 5:  
Es spielt keine Rolle, wie viele dieser Eigennutz-Immobilien Sie in Deutschland (oder weltweit) besitzen. Seitens der unterschiedlichen örtlichen Finanzämter besteht auch kein Kontrollmechanismus zur Anzahl Ihrer Wohnresidenzen.  

Profi-Tipp 6:
Eigengenutzte Immobilien fallen nicht in die 3-Objekt-Grenze für Anlageimmobilien (siehe #1 oben), sondern werden ganz „unfiskal“ eingeordnet und somit nicht mitgezählt. Für den Nachweis, dass es ca. 3 Jahre Ihre Privatwohnung war bestehen keine konkreten Anforderungen. Die behördliche Anmeldung eines Zweit- oder Drittwohnsitzes ist nicht nötig, aber zum Nachweis hilfreich. Jedoch ist bereits das nachweisliche Fehlen einer Fremdvermietung, ein Briefkasten mit Ihrem Namen und die Versorgerabrechnung auf Ihren Eigentümernamen ausreichend zur Nachweisführung beim Finanzamt.

Citymakler ist Experte für die Beratung zu strategischem Vermögensaufbau. Für Ihr optimales Portfoliowachstum analysieren wir vor allem die Eigenkapitalrendite und verfolgen eine Null-Steuern-Strategie.

Wollen Sie von unserem professionellen Ansatz profitieren? Neukunden stehen Ihnen gern für ein kostenloses, unverbindliches 60-Minuten-Erstgespräch zur Verfügung.

Für das „Protokoll“ & eigentlich logisch: Alle hier erbrachten Steuer- und Anlagetipps sind ohne Gewähr. Wir sind Investment-Profi und Immobilienberater und keine Bank (BAFIN-zertifiziert) noch Ihr Steuerberater.

Wir freuen uns auf interessante Gespräche mit Ihnen!