Indexmieten in 2,5 Jahren um 14,8 % gestiegen: Mieters Fluch? Vermieters Segen?

Mieterhöhungen nach Mietspiegel (oder Vergleichsmieten) waren in den boomenden Wohnungsmärkten der letzten Dekade für Vermieter ideal. Schließlich ermöglichte der Mietspiegel in Dresden Steigerungen von teils bis zu 3% jährlich. Als die Inflation im Oktober 2022 mit 10,4% ihren Höchstwert erreichte, passten viele Vermieter ihre Neuvermietungsstrategie an. Vor allem Immobilienfonds und andere gewerbliche Profivermieter erkannten nun in der Indexmiete die beste Möglichkeit, Mieten im gesetzlich zulässigen Rahmen zu erhöhen. 

Für Immobilieneigentümer ist eine angemessene Mietenentwicklung Grundlage für Immobilieninvestitionen und eine anschließende Vermietung. Die steigenden Kosten für Bau, Handwerkerleistungen und Verwaltung sowie die anwachsenden Zinsen für Wohnraumfinanzierungen belasten die Gewinne aus der Vermietung von Wohnraum zunehmend. Steigt die Miete nicht entsprechend, sinkt der proportionale Wert der Immobilie. In der Folge leiden Mieter und Vermieter gleichermaßen unter der Verknappung von Wohnraum, weniger Bau- und Sanierungstätigkeit und der Umwandlung von Mietwohnungen zu selbst genutzten Eigentumswohnungen. 

Die Indexmiete ist in § 557b BGB geregelt. Demnach kann bei Abschluss des Mietvertrages oder auch später durch Nachtrag schriftlich vereinbart werden, dass die Kaltmiete entsprechend den Lebenshaltungskosten steigt oder bei Deflation sinkt. Die Steigerung wird vom Statistischen Bundesamt veröffentlicht, wobei der Verbraucherpreis-Index die übliche Berechnungsgrundlage für Mietanpassungen liefert.

Mieterhöhungen muss der Vermieter erklären, Mietminderungen der Mieter. In jedem Fall gilt die Schriftform (E-Mail genügt) und ein Mindestabstand von einem Jahr zwischen jeder Mietanpassung. Die neue Miete muss vom Vertragspartner mit der prozentualen Erhöhung oder Reduzierung begründet werden und in EURO errechnet werden. Sie gilt ab dem Beginn des übernächsten Monats, der auf die Zustellung des Schreibens folgt. 

Die Indexmiete setzt der Mietentwicklung die starren Grenzen des Lebenshaltungskosten-Index. Bei hohen Inflationsraten können sich Steigerungen errechnen, die weit über anderen Erhöhungsmöglichkeiten liegen. Ohne Indexvereinbarung würden der Mietspiegel (oder Vergleichsmieten) zum Tragen kommen. Besteht eine Indexvereinbarung, sind Erhöhungen nach Mietspiegel & Co., wie auch Umlagen aus freiwillig vom Vermieter vorgenommenen Sanierungen ausgeschlossen. 

Die einzige Möglichkeit, während der Laufzeit einer Indexvereinbarung zusätzlich die Kaltmiete zu erhöhen, sind Sanierungsumlagen aus „baulichen Maßnahmen, die der Vermieter nicht zu vertreten hat“. Dazu gehören bspw. gesetzliche Auflagen beim Heizungstausch (GEG). Solche Sanierungsumlagen müssen jedoch den Wohnwert erhöhen oder den Energieverbrauch senken.  

Weil 2021 und 2022 hohe Inflationsraten bestanden, ermöglichten Indexvereinbarungen in diesem Zeitraum durchweg größere Mieterhöhungen als der Mietspiegel. 

Die statistische Teuerung im Zeitraum Mai 2021 bis September 2023 betrug 14,8 %, das wäre der maximal mögliche Erhöhungsbetrag bei Indexmietverträgen in diesem 2,5-Jahres-Zeitraum. Die Erhöhungsmöglichkeiten gemäß Mietspiegel 2021 zu 2023 (Mietspiegel erscheint aller 2 Jahre) betrug im Schnitt nur 5,8 % im 2-Jahres-Zeitraum. 

Bei einem Ausgangswert von 8,- EUR/qm stieg die Miete bei Mietspiegel-Verträgen somit auf 8,46 EUR/qm, Indexmieten konnten auf 9,18 EUR/qm erhöht werden. 

Einzelne Vermieter haben diese Erhöhungen nicht komplett ausgereizt. Es besteht auch bei einer Indexvereinbarung keine Pflicht, Mietanpassungen vorzunehmen. Es kann bspw. bereits im Vertrag oder später freiwillig eine Deckelung der max. Erhöhung auf 5 % p. a. vereinbart werden. 

Welcher Mietanpassungsmodus für welchen der beiden Vertragspartner optimaler ist, lässt sich nicht pauschal beurteilen. Eine Prüfung durch einen Mietpreis-Experten ist zu empfehlen. Citymakler hat einen sehr professionellen Blick auf die Thematik.

Aus jährlich hunderten Mietverträgen können wir folgende 5 Faustregeln nennen: 

1. Bei Altmietverträgen, welche bspw. noch Mieten unterhalb des Mietspiegels aufweisen, ist der Mietspiegel das Instrument, welches Mieten stärker steigen lässt. Da Erhöhungen von bis zu 20% in einem 3-Jahres-Zeitraum möglich sind, würde eine Indexvereinbarung diese Steigerung nur bei extremen Inflationsraten übertreffen. 
2. Bei Mietverträgen, die etwa in Höhe des Mietspiegels laufen, ist keine zuverlässige Prognose möglich, ob Index oder Mietspiegel die Kaltmiete stärker antreibt. Da die Inflation seit Mitte 2023 stark rückläufig ist (sie lag im Herbst nur noch bei 3,2%) kann es sein, dass bei weiter rückläufiger Inflation der Mietspiegel höher performt. 
3. Der Mietspiegel der Landeshauptstadt Dresden hat bisher moderate, aber stete Mieterhöhungen ermöglicht. So stiegen die Durchschnittspreise zwischen 2018 und 2022 um 10,4%, was pro Jahr 2,6% bedeutet. In Zeiten „normaler“ Inflation (EZB-Zielwert = 2% Inflationsrate) liegt der Dresdner Mietspiegel somit leicht über dem Index der Verbraucherpreise. 
4. Bei Neuvermietungen, die klar über dem Mietspiegel liegen, ist fast immer die Indexvereinbarung die preistreibendere Variante. Wenn bspw. der Mietspiegel-Wert bei 8,- EUR/qm liegt, der Vertragsabschluss aber für 11,- EUR/qm erfolgt, sind Mieterhöhungen für die ersten ca. 10 Jahre nur mit Indexklauseln begründbar. Bei einer Vermietung nach Mietspiegel müsste der Mieter erst dann Erhöhungen fürchten, wenn der Mietspiegel von 8,- EUR auf 11,- EUR „herangerückt“ ist.
5. Wenn es sich um eine teilsanierte Immobilie handelt, welche vom Vermieter als laufendes Investitionsprojekt gesehen wird, sollte auf eine Indexvereinbarung verzichtet werden. Andernfalls können die wohnwerterhöhenden Investitionen nicht auf den Mietpreis umgelegt werden. 

Bei der Wahl der richtigen Strategie ist oft auch die Mietpreisbremse zu berücksichtigen. Diese bietet jedoch diverse Ausnahmeregelungen. In diesem Zusammenhang bieten wir einen kostenlosen Service zur Einordnung Ihrer Wohnung in den Mietspiegel an, um ausgehend von der Ausgangsmiete die beste Wertsicherungsstrategie für Ihr Investment zu ermitteln. 

Haben Sie noch Fragen zu dem Thema? Wir beraten Sie gern.