Technische Risiken beim Wohnungskauf minimieren. Wie prüfe ich richtig den Zustand und die Dokumente?

Wie prüft man richtig den Zustand der Immobilie? Welche Dokumente sind wichtig und wie werden diese gelesen?

Ein Beitrag von: David Gersdorf, Senior Manager Verkauf / Immobilienkaufmann (IHK) bei Citymakler Dresdendg@citymakler-dresden.de

Wer eine Immobilie erwirbt, geht automatisch bestimmte „bautechnische Risiken“ ein, denn künftige Reparaturen oder Instandhaltungen sind vom Eigentümer zu finanzieren. Notwendig werden diese Maßnahmen aus Gründen des Werterhaltes (eigene Investmentgründe), aus vertraglichen Beziehungen (z. B. hat man seinem Mieter eine intakte Wohnung vermietet) oder aus öffentlich-rechtlichen Gründen wie bspw. der Verkehrssicherungspflicht. 

Kauft man eine Eigentumswohnung, so tritt man in eine Wohnungseigentümergemeinschaft („WEG“) ein, welche bestimmte techn. Leistungen und deren kaufmännischen Hintergrund koordiniert. In diesem Beitrag geht es um die technische Prüfung beim Kauf einer Eigentumswohnung.

Beim technischen Zustand geht es im Wesentlichen um den Objektzustand der WEG an sich und um den Zustand der Wohnung im Einzelnen.

Diese Abgrenzung nach „Gemeinschaftseigentum“ (alles was Dach und Fach des Hauses, gemeinschaftliche Anlagen und Installationen, betrifft - Faustregel: alles ausserhalb der Wohnung) und „Sondereigentum“ (alles im inneren der Wohnung) ist wichtig. Aus der Zuordnung, welche technisch und rechtlich in der Teilungserklärung vorgenommen wird, ergibt sich die Kostentragungspflicht für Reparaturen und Instandhaltung. Während Maßnahmen im Gemeinschaftseigentum über die von allen Eigentümern angesparte Instandhaltungsrücklage finanziert werden, sind Investitionen im Sondereigentum von Sondereigentümer (= Wohnungseigentümer) direkt zu bezahlen.

Für die Bewertung dazu ist die Besichtigung eines Objektes unumgänglich. Vereinbaren Sie einen Termin und schauen sich das Objekt mit dem Makler vor Ort an und nehmen sich Zeit für die Besichtigung.

Erstes Indiz für einen guten Zustand des Objektes aber auch für den Zustand der Wohnungseigentümergemeinschaft ist der äußerliche Eindruck. Schauen sie sich auf dem Grundstück um. Wie ist der Zustand des gemeinschaftlichen Grundstücks. Ist es gepflegt oder verwildert, welchen Eindruck vermittelt es nach Außen? Aus diesen ersten Indikatoren können Sie erkennen ob die Hausverwaltung und/oder der Hausmeisterservice etwas taugen.

Nach dem ersten Eindruck ist der zweite Eindruck vom Inneren der nächste wichtige. Schauen Sie auch hier genau hin. Wie ist der Zustand des Treppenhauses, zeigt es sich gepflegt? Gibt es Putzabplatzungen, vor allem im Sockelbereich oder an anderen Stellen. Wie ist der malerische Zustand. Lassen Mieter Ihren Müll im Treppenhaus oder vor der Tür liegen - auch das könnte Aufschluss über die Hausverwaltung und/oder die Gemeinschaft geben.

Jedoch sei gesagt, dass das Baujahr des Objekts immer mit im Hinterkopf sein sollte. Ein z.B. um 1900 errichteter Altbau welcher Mitte der 90er Jahre saniert wurde, wird immer einen anderen Zustand als ein Neubau ab den 2000er Jahren haben. So können z.B. die in diesem Zeitraum ausgewählten Farben der Oberflächengestaltung ein anderes Bild vermitteln, als die Farben, die z.B. im nächsten Jahrzehnt wieder „angesagt“ sind. Lassen sie sich nicht von dunkleren Farben einen schlechten Eindruck vermitteln. Achten Sie insbesondere auch auf den Zustand im Keller, sofern es ein Kellerabteil oder weitere Räume (Fahrradabstellraum, Waschmaschinenraum, Trockenraum, etc.) zur gemeinschaftlichen Nutzung gibt. Auch hier sollte idealerweise auf Putzabplatzungen, die z.B. durch Feuchteschäden entstanden sind, geachtet werden.

Im besten Fall liegt das Mauerwerk des Kellers frei, also ohne Putz bzw. ohne Farbe. Sofern doch vorhanden, sollte beides diffusionsoffen sein, also den Ausgleich von Feuchtigkeit zwischen Mauerwerk und Raumluft ermöglichen. Jedoch ist dies meist nur durch den Blick in die Baubeschreibung ersichtlich. Sprechen Sie den Makler bzw. die Person, die mit Ihnen besichtigen geht dazu an.

Wenn die Sichtprüfung dieses Teils abgeschlossen ist steht noch die Begehung der Wohnung selbst an. Ab hier ist der Mieter selbst für den Zustand der Wohnung verantwortlich. Schauen sie sich auch hier wieder genau um. Achten Sie insbesondere auf die kritischen Stellen wie z.B.: Sanitärbereiche, Küche, Fensterlaibungen sowie die Fenster bzw. dessen Zustand an sich. Bei Unklarheiten kann ihnen der Mieter/Bewohner der Wohnung auch Auskunft geben. Und der Zustand der Wohnung kann Ihnen auch viel über den Mieter verraten. 

Jedoch sollte auch hier beachtet werden, dass es nicht wichtig ist jedes kleinste Detail zu finden, sondern den Gesamtzustand zu betrachten und das „Risiko“ für sich einzuschätzen.

 

Zur technischen Prüfung gehört ebenso die Prüfung der Versammlungsprotokolle der Eigentümergemeinschaft, fordern Sie diese beim Makler an. Es reichen i.d.R. die Protokolle der letzten drei Jahre. Nehmen sie sich Zeit um sich diese durchzulesen und zu studieren. Achten Sie darauf, was bereits am Objekt gemacht wurde und was zukünftig geplant ist. Auch hier gilt es nicht jedes Detail zu finden, sondern die Gemeinschaft als ganzes zu betrachten. Die Beschlüsse der Gemeinschaft geben wiederum Aufschluss auf den Zustand bzw. das Miteinander der Eigentümer.

Hier sollte das Objekt auch als Organismus betrachtet werden, der ,auch wie der Mensch oder jedes andere Lebewesen, immer wieder Zuwendung und Pflege benötigt. Es sollte klar sein, dass auch hier immer wieder Investitionen getätigt werden müssen.

Fazit:

Es gibt keine Wohnung, in der Sie nicht irgendwann einmal weiter investieren müssen. Sei es ein neuer Fußboden, einzelne neue Badausstattungen oder ein Kurzschluss in der Elektrik. Um solche Investitionen werden Sie nicht herumkommen.

Die Investitionen am Objekt werden über die Instandhaltungsrücklage der Eigentümergemeinschaft finanziert.

Hier sehen Sie eine Checkliste, was unbedingt geprüft oder besichtigt werden muss:

Begehung Gemeinschaftseigentum:

  • Dach
  • Fassade
  • Keller
  • Heizraum (Anlagenalter)
  • Dämmung von Keller- und Dachgeschoss Ebene
  • Aussenanlagen
  • Fensterzustand
  • ggf. Balkonanschlüsse
  • ggf. Tiefgarage

Begehung Sondereigentum:

  • Modernität und Zustand von Bad und Bodenbelägen
  • Zustand vermietereigener EBK
  • Schimmel- oder Stockflecken in Wandecken, Fensterleibungen oder sonstigen „kalten Bauteilen“

Dokumentation (Unterlagen von Verkäufer oder Verwalter):

  • die letzten 3 Versammlungsprotokolle
  • die letzten 3 Hausgeldabrechnungen
  • der aktuelle Wirtschaftsplan
  • Stand des Rücklagenkontos
  • Mieterkorrespondendenz der letzten 3 Jahre zu Mängeln

 

Citymakler übernimmt bereits vor Vermarktungsstart die gesamte Tiefenprüfung des technischen und auch wirtschaftlichen Zustandes der WEG. Wir können so bereits erste Tipps und Hinweise für den Käufer geben, worauf zu achten ist und welche Maßnahmen künftig an- bzw. bevorstehen können.

David Gersdorf
Senior Manager Verkauf / Immobilienkaufmann (IHK)
Telefon: +49 (0) 351 6555 774 +49 (0) 351 6555 774
Bild
Andere Beiträge zu diesem Thema