Welche Rolle spielen Altlasten bzw. Altlastenverdacht beim Immobilienkauf?

Altlasten – ein Begriff, der jeden Immobilienkäufer zu Recht aufhorchen lässt! Daher gilt es im Zuge einer nachhaltigen Immobilienvermittlung, diesen Sachverhalt zu beleuchten.

Ein Beitrag von: Thomas Ritzschel, Senior Manager Verkauf / Dipl.-Bauingenieur (TU) bei Citymakler Dresdentr@citymakler-dresden.de

Altlasten – ein Begriff, der jeden Immobilienkäufer zu Recht aufhorchen lässt! Daher gilt es im Zuge einer nachhaltigen Immobilienvermittlung, diesen Sachverhalt zu beleuchten. Auch den Verkäufer trifft eine Informationspflicht, weswegen wir als Vermittler den Verkäufer immer nach der ihm bekannten Historie der Liegenschaft befragen. Gerade bei älteren Objekten geht die Geschichte oft über die Erfahrungen des Verkäufers mit der Immobilie hinaus, was weitere Recherchen notwendig macht. Im Falle eines Altlastenverdachtes oder konkret vorliegender Altlasten treffen den Verkäufer umfassende Aufklärungs- und Informationsverpflichtungen gegenüber dem Käufer, auch wenn er die Altlasten bereits beseitigt hat.

Unter Altlasten versteht man nach Definition im Umweltschutz und der Raumplanung einen abgrenzbaren Teil der Erdoberfläche, der infolge früherer menschlicher Tätigkeiten gesundheits- oder umweltschädliche Veränderungen des Bodens (Bodenkontamination) oder des Grundwassers (Grundwasserverschmutzung) aufweist, wodurch die durch Rechtsnormen geschützte Mindestqualität nicht mehr gegeben ist.

Seitens der Behörden wird ein Altlastenkataster geführt, wo Verdachtsflächen aufgeführt sind. Diese Verdachtsflächen werden zumeist über die bekannten industriellen Vornutzungen definiert. Losgelöst von der Definition kann ein Altlastenverdacht nicht nur im Bereich Boden und Grundwasser aufkommen, sondern auch Gebäudeteile von Bestandimmobilien betreffen, wo Altlasten kaum erwartet werden.

Es gab lange Zeit Baumaterialien, die nach heutigen Gesichtspunkten eine Gesundheitsgefahr darstellen und im Zuge einer Sanierungsplanung beseitigt werden müssen. Als Stichwort seien hier teerhaltige Abdichtungsmaterialien und Asbest genannt. Neben den erhöhten Entsorgungskosten sind in aller Regel aufwendige Arbeitsschutzmaßnahmen erforderlich, welche die Sanierungskosten in die Höhe treiben. Und Kostenrisiken beeinflussen natürlich das Preisgefüge und die Wertigkeit einer Immobilie.

In Gebäuden, welche heute nach einer Komplettsanierung in den 1990er Jahren als Wohngebäude genutzt werden, würde kaum jemand mögliche Altlasten vermuten. Ein solch konkreter Fall ist selten, aber in der Praxis immer wieder relevant.

Entsprechend unserer standardisierten Verfahrensweise haben wir einen Auszug des Altlastenkatasters zu dieser Immobilie angefordert, welcher unerwartet einen Altlastenverdacht ausgewiesen hat. Leider geht aus den behördlichen Angaben nur wenig konkrete  Informationen hervor, weswegen weitere Recherchen in den Archiven erforderlich wurden. Im konkreten Fall konnten wir ermitteln, dass sich in den 1950er Jahren eine kleine Druckerei im Objekt befand. Bei deren Betrieb kann es zu Kontaminationen durch die Druckfarben kommen.

Wenn ein bereits länger genutztes Gewerbeareal zum Verkauf kommt, liegt eine Altlastenthematik nahe. In solch einem Fall ist jeder Beteiligte sensibilisiert. Doch wie verhält es sich bei einem erst 5 Jahre alten Einfamilienhaus in einem neu ausgewiesenen Baugebiet? Können dort Altlasten eine Rolle spielen? Unsere Erfahrung lehrt uns, diese Frage ganz klar mit „Ja“ zu beantworten. Auch ein neu geplantes und errichtetes Wohngebiet für Einfamilienhäuser kann auf Flächen mit Altlasten errichtet werden. Im Bebauungsplan werden dazu bestimmte Festlegungen getroffen, damit Altlasten die neu geschaffenen Wohnverhältnisse nicht beeinflussen.

Bei vorhandenem Altlastenverdacht gilt es diesen Sachstand im Vermittlungsprozess für alle Beteiligten zu integrieren und einen Interessenausgleich auszuhandeln und entsprechende Maßnahmen festzulegen.

Für Citymakler Dresden ist selbstverständlich, größtmögliche Transparenz bei einer Immobilienvermittlung zu erreichen, was für Käufer wie auch Verkäufer klare und sichere Rahmenbedingungen ermöglicht. Unsere Verkaufsspezialisten beraten Sie gern, im Rahmen einer Erstberatung, auch kostenfrei und unverbindlich.

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