von Alexander Jehmlich

Die Mietpreisbremse für Dresden kommt – drohen 5 müde Jahre für Ihr Wohninvestment?

Der Wohnungsmarkt in Dresden wird ab 01. Januar 2022 bei Neuvermietungen stark reguliert, denn die Mietpreisbremse für Dresden ist im Anmarsch. Vermieter sind besorgt und verunsichert. Wie stark wird der Gesetzgeber mit dem “Gesetz zur Dämpfung des Mietanstiegs auf angespannten Wohnungsmärkten” den Ertrag Ihres Investments ausbremsen? Frisst die Mietpreisbremse in Dresden Ihre Rendite auf?

 

Sie erfahren, wie Sie die Mietpreisbremse ausbremsen, welche Ausnahmeregelungen existieren und wie Sie als Vermieter weiter auf der sicheren Seite stehen.

Umstritten: Die Einordnung von Dresden als “angespannter Wohnungsmarkt” 

Das für diesen Markteingriff zugrundeliegende Bundesgesetz § 556d BGB sagt wortwörtlich  
 
“Wird ein Mietvertrag über Wohnraum abgeschlossen, der in einem durch Rechtsverordnung nach Absatz 2 bestimmten Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt liegt, so darf die Miete zu Beginn des Mietverhältnisses die ortsübliche Vergleichsmiete (§ 558 Absatz 2) höchstens um 10 Prozent übersteigen.” 
 
Die Verwaltung der Landeshauptstadt ist der Meinung, dass in Dresden ein “angespannter Wohnungsmarkt” herrscht und begrüßt deshalb die Ankündigung des Freistaates Sachsen, eine Verordnung zu erlassen, welches das feststellt.  

Dresden hätte dann für maximal 5 Jahre den Status als “angespannten Wohnungsmarkt". 

Wie kommt die Stadt Dresden zu dieser Einschätzung, trotz reger Bautätigkeit im Geschossneubau, einer durchschnittlichen Kaltmiete von nur 6,67 EUR und einer Leerstandsquote von immerhin fast 7 %? 

Die Verwaltung hat sich einiges einfallen lassen, um Ihre Miethöhe bei Neuvermietungen in Dresden auszubremsen.  Obwohl Dresden im Bundesvergleich unterdurchschnittliche Mietbelastungsquoten und Miethöhen hat, werden Vergleiche zu anderen sächsischen Regionen gezogen. Eine so vom Gesetzgeber in Berlin nicht vorgesehene Vergleichsmethode (Zitat aus dem BGB: “....die durchschnittliche Mietbelastung der Haushalte den bundesweiten Durchschnitt deutlich übersteigt”). Insbesondere darin sehen Juristen, aber auch wir als lokaler Immobilienmakler mit Wohnimmobilienschwerpunkt, erhebliches Widerspruchs- und Konfliktpotential. Klagen von Vermietern, insbesondere wegen der fraglichen Einordnung als “angespannten Wohnungsmarkt”, sind zu erwarten.

Wie kalkuliere ich richtig? 
Maximalpreisstrategie fahren & und Bußgelder vermeiden!
 

Ergänzend zur Regelung “10% über Mietspiegel” gibt es eine Vielzahl von Ausnahmeregelungen, auf die clevere Vermieter oder darauf spezialisierte Makler setzen sollten. Wir wissen, dass Ihnen bei überteuerten Vermietungen Bußgeldern drohen, und nicht ausgereizte Mieten zu Wert- und Einkommensverlusten führen.  
Für Citymakler ist es selbstverständlich, Ihre Renditeinteressen mit höchster Rechtssicherheit zu verbinden. Dennoch wird die Mietpreisbremse Ihren Ertrag bei Neuvermietungen ab 2022 ausbremsen.  

Ausgangspunkt für die meisten Neuvermietungen ist die "ortsübliche Vergleichsmiete”. Diese wird in Dresden über den Mietspiegel ermittelt, welcher zuletzt Anfang 2021 erschien und bis zum 31. Dezember 2022 gilt. Ab 1. Januar 2023 wird ein neuer Mietspiegel zur Verfügung stehen.  

Das neue Gesetz gilt auch für möblierten Wohnraum, sofern dieser nicht nur vorübergehend oder Zimmerweise vermietet wird. Jedoch darf ein angemessener Möblierungszuschlag erhoben werden, welcher die zugrundeliegende ortsübliche Vergleichsmiete erhöht. 

Mietpreisbremse ausbremsen – alle Ausnahmeregelungen für Vermieter im Überblick 

Diese Ausnahmeregelungen hat der Gesetzgeber geschaffen: 

Altmieten-Bestandsschutz (Vormiete-Regelung): 
Altmieten haben Bestandsschutz.  Die Vormiete gilt dann als Berechnungsgrundlage, wenn sie in den letzten 12 Monaten im Bestand, also im “alten” laufenden Mietverhältnis, nicht erhöht wurde. Altmieten sind geschützt - Mieterhöhungen innerhalb der letzten 12 Monate können beim neuen Vertragsabschluss nicht berücksichtigt werden. 

Modernisierungen (3-Jahres-Regelung): 
Modernisierungsumlagen der letzten 3 Jahre wirken erhöhend: Sollten andere Ausnahmen, wie bspw. die vorgenannte Altmieten-Bestandsschutz-Regelung nicht anwendbar sein, und Sie als Vermieter auf die Mietspiegel-Miete (+10%) “zurückfallen”, kann auf diesen Betrag eine bereits bestehende Modernisierungsumlage wieder aufaddiert werden.  Auch hier ist die exakte Zeitachse sehr wichtig:  Es geht um den Abstand zwischen der Durchführung der Sanierungsmaßnahme und des Abschlusses des Neuvertrages.  

 
Neue Wohnungen (2014-er Regelung): 
Die Mietpreisbremse ist nicht anzuwenden für Wohnungen, die nach dem 01.10.2014 erstmals genutzt und von Ihnen vermietet wurden. Der Fokus liegt hier wohl auf “vermietet”, womit vorheriger Eigennutz oder eine gewerbliche Nutzung nicht maßgeblich ist. Diese Ausnahmeregelung wird vorwiegend für Neubauten oder Sanierungen oder Umnutzungen Anwendung finden.  

 

Vollsanierte Erstbezugs-Wohnungen (Modernisierungs-Regelung): 
Eine Befreiung von der Mietpreisbremse gilt auch für Wohnungen, die vor Neuvermietung “umfassend modernisiert” wurden.  Der Gesetzgeber konkretisiert diese Begrifflichkeit nicht weiter, jedoch gibt es zu Berlin, wo die Mietpreisbremse schon seit Jahren gilt, eine BGH-Rechtsprechung zu dem nötigen Modernisierungsgrad. Demnach fällt eine Wohnung nur dann in die Ausnahmeregelung, wenn mindestens ein Drittel der für eine vergleichbare Neubauwohnung notwendigen Kosten investiert werden. Der Aufwand wäre also 800,- bis 1.000,- EUR/qm, was mit einer reinen Innensanierung für Vermieter nicht wirtschaftlich darstellbar ist. Hinzu kommt bei dieser Ausnahme, dass eine "Verbesserung" der Wohnung in mehreren wesentlichen Bereichen eingetreten sein muss (z.B. Sanitär, Heizung, Fenster, Fußboden, Elektroinstallationen). 

Risiko raus – Sicherheit rein. Mit rechtssicherer Vertragsgestaltung Ihre Rendite absichern 

Vermieter, Hausverwalter und Makler sind alarmiert, denn der Gesetzgeber hat umfangreiche Auskunfts- und Beweispflichten des Vermieters, insbesondere bei Ausnahmetabeständen, detailliert geregelt. Wie kommen Sie zu einem Mietpreisbremse-konformen Vertrag, ohne dass Ihre Rendite komplett ausgebremst wird? 
 
Unser Experten-Tip: Gehen Sie systematisch vor, ordnen Sie die zu vermietende Wohnung zunächst richtig im Mietspiegel ein, und wählen Sie eine dieser beiden Optionen:  
 
Option A – keine Ausnahmeregelungen: 
Sollten keine Ausnahmeregelungen zur Befreiung von der Mietpreisbremse zur Anwendung kommen, muss die Wohnung vor Neuvermietung exakt im Mietspiegel eingeordnet werden. Dazu ist Detailwissen zur Wohnung (Ausstattung, Lage etc.) sowie der Einordnung in den Mietspiegel und dessen rechtliche Interpretation notwendig. Citymakler empfiehlt Ihnen, die Wohnung im Rahmen einer Markteintrittsberatung fachmännisch zu besichtigen und mittels Datenerhebung die Risiken zu minimieren. Wir raten Ihnen, die zulässige 10%-Überschreitung auszuschöpfen, auch um bei einem weiteren Mieterwechsel auf eine entsprechend hohe Vormiete Bezug nehmen zu können. Bei der Ermittlung der gesamtzulässigen Miete ist zudem ggf. die Modernisierungsumlage aufzuschlagen, soweit die Modernisierung innerhalb des berücksichtigungsfähigen Zeitraums liegt. 

 

Option B – Ausnahmeregelung(en) anwendbar: 
Ausnahmeregelungen zur Befreiung von der Mietpreisbremse geben dem Vermieter weiterhin eine gewisse Vertragsfreiheit, gemäß dem aus Angebot und Nachfragen in freien Märkten entstehenden Mietpreis neu zu vermieten. Citymakler rät Vermietern, diese Option - sofern möglich - zur Sicherung und Wertentwicklung ihrer Wohnimmobilien zu nutzen. Da die Ausnahmeregelungen zur Mietpreisbremse in Dresden sehr differenziert sind, ermitteln wir für Vermietern in unserer Markteintrittsberatung automatisch die anwendbaren Ausnahmetatbestände. 

Achtung – ein wichtiger Rechtshinweis zum Schluß: 

Bei Option B treffen den Vermieter strenge Auskunftspflichten. Gegenüber dem Neumieter muss schriftlich, ohne Aufforderung vor Vertragsabschluss belegt werden, wie und warum die Ausnahme greift. 

Unsere Vermietungsabteilung bietet Vermietern eine strukturierte Datenerhebung, die Einordnung Ihrer Wohnung sowie einen Service zur bestmöglichen Neuvermietung. 

Alexander Jehmlich
Senior Manager Vermietung / Immobilienkaufmann
Telefon: +49 (0) 351 6555 773 +49 (0) 351 6555 773
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