Seit Corona: Immobilien bis zu 16% teurer. War das der „letzte große Preissprung” in Dresden?

Inhaltsübersicht
Der Autor Marko Häbold, Geschäftsführer von Citymakler, informiert Sie über Dresdner Immobilienpreise übersichtlich in diesen 5 Absätzen: 

1. 2020 – 2021: die „letzten fetten Jahre“ für Immobilieneigentümer?
2. Preissteigerungen während Corona: Ihre Gewinne - nach Objekttypen gegliedert.
3. 2022 – 2023: neuen Bedingungen und verändertes Verhalten von Marktteilnehmern.
4. Zinswende, Ukrainekrieg, Mietpreisbremse – was sind die WIRKLICHEN Risiken für Ihre Immobilienwerte?
5. Experten-Fazit: preisliches Hochplateau, ideal für lang aufgeschobene Objektverkäufe.

In allen Wohnimmobilienkategorien, egal ob Eigentumswohnung oder Mehrfamilienhaus, ob vermietet oder zum Eigennutz, sind die Preise seit Anfang 2020 überproportional gestiegen. Am 16.04.2020, also wenige Wochen nach dem ersten Lockdown, schrieben wir an dieser Stelle bereits in einer ausführlichen Prognose über die Auswirkungen der Covid-19-Pandemie auf den Wohnimmobilienmarkt von Dresden. 

Darin rechneten wir mit einem anhaltenden moderaten Anstieg der Kaufpreise und stuften den Immobilienmarkt in Dresden als krisenresistent ein. Heute, etwa 24 Monate nach dieser viel beachteten Veröffentlichung, wissen wir:  

Von uns erwartete Trends wurden durchweg bestätigt, die Wachstumsprognosen jedoch in vielen Punkten weit übertroffen. Einige unserer Einschätzungen wurden somit von der Realität “überholt”.

In den letzten 22 Monaten gab es viele Ausreißer, aber kaum Sitzenbleiber. Hier die für Sie wichtigsten Entwicklungen:  

Eigentumswohnungen, Kaufpreisentwicklung von 2020 zu 2021: 

Die Preisentwicklung zeigt den Durchschnittswert für alle ETW-Typen (alle Baujahre, Zweitmarkt, vermietet und unvermietet) an. Werte bis zu 3.400,- EUR/qm wurden bei Top-Lagen, Eigennutzobjekten oder Wohnungen ab 10,- EUR/qm Mietertrag erzielt.

Mehrfamilienhäuser, Kaufpreisentwicklung von 2020 zu 2021: 

Unsere eigenen Verkaufsfälle für MFH im Zweitmarkt, mittlere Dresden-Lage, normaler Sanierungsgrad, Mietendurchschnitt 7,15 EUR/qm zeigten einen massiven Preisanstieg. 2021 wurden für durchschnittliche Häuser Faktoren von bis zu 31-facher Jahresnetto-Kaltmiete erzielt. Bei höher vermieteten Objekten oder exklusiven Lagen wurden Preise bis zu 3.500, - EUR/qm erreicht. 

Wahrnehmung von Wohnimmobilien als "krisenfestes” Investment:  

Neben reinen Preissteigerungen messen wir weitere für den Wohnimmobilienmarkt wichtige Trends und Erkenntnisse aus der Coronapandemie: 

So bestätigte sich der 2020 prognostizierte stabile Cashflow bei Wohnungsmieten. Weder Mietausfall, Arbeitslosigkeit noch Lohnniveau-Schwankungen schlugen coronaindiziert auf die Bonität von Wohnungsmietern durch. Es gibt heute keine höhere Mietschuldnerquote, womit aus Investorensicht die Kalkulierbarkeit von Immobilienwert und Cashflow zugenommen hat. 

Dieses empfundene “Plus an Sicherheit” feuerte die Nachfrage nach wohnwirtschaftlichen Renditeimmobilie im Vergleich zu anderen Assetklassen weiter an. Anlageimmobilien werden heute als noch weniger volatil als vor der Coronakrise wahrgenommen. Als Immobilienmakler in Dresden verzeichnen wir sinkende Renditen. Die üblichen Faktoren (Vervielfältiger) sind für Anlageimmobilien seit Anfang 2020 um bis zu vier Jahresmieten gestiegen. 

Gleichbleibend geringes Angebot - Ideal für stabil hohe Verkaufspreise

Auf der Angebotsseite trat die erwartete massive Verkürzung der Vermarktungszeiträume bei Renditeimmobilien und Anlageobjekte ein. Unsere Verkaufsexperten bei Citymakler kommen trotz Höchstpreisstrategie insbesondere bei Wohnungen oft mit Vermarktungszyklen von unter 5 Wochen (Spanne von Veröffentlichung bis Notartermin) aus. Die Anzahl aller in Dresden beurkundeten Eigentumswohnungen (inkl. Erstmarkt) blieb hingegen während der Pandemie stabil: 

2020: 4.097 verkauft ETW in Dresden 

2021:   4.290 verkauft ETW in Dresden 

Die vergleichsweise geringe Anzahl von Verkaufsfällen begründet sich im Mangel an Bauland und Fachpersonalmangel in der Bauwirtschaft (durch Corona noch verschärft). Wir rechnen für 2022 mit einer Stabilisierung der Angebotsmenge auf diesem Niveau.  

Der deutsche Wohnimmobilienmarkt zeigt keine Anzeichen von genereller Überhitzung. Insbesondere Dresden, mit einem gesunden Verhältnis aus Einkommen, Wirtschaftskraft und Immobilienpreisen, präsentiert sich als stabiler Markt mit hohem Vertrauen. Trotz vieler neuer Risiken prognostizieren wir einen weiteren, aber stark gebremsten Preisanstieg. Renditeimmobilien werden nicht so sprunghaft wie in den letzten 2 Jahren an Wert gewinnen.
 
Unsere Erwartungen für die Preisentwicklung des Jahres 2022 und 2023 lauten wie folgt: 

Eigentumswohnungen, mittlere Lage und normale Bauweise, Zweitmarkt:

Wir rechnen mit einer Steigerung von jährlich 100,- EUR/qm oder ca. vier Prozent. Das markiert lediglich einen Inflationsausgleich. Erstklassige Lagen, eine besondere Ausstattung oder Wohnungen mit einem Mietertrag ab 10,- EUR/qm liegen weiterhin klar oberhalb der 3.000,- EUR/qm Marke.

Mehrfamilienhäuser saniert und entwickelt, mittlere Lage, Zweitmarkt: 

Die Steigerung von 50,- EUR/qm oder ca. zwei Prozent liegt noch unter einem adäquaten Inflationsausgleich. Dennoch weisen Wohnhäuser im Vergleich zu anderen Anlagekategorien einen höheren Inflationsschutz auf. Erstklassige Lagen, eine sehr wertige Bausubstanz und Investmentimmobilien mit einem Mietertrag ab 10,- EUR/qm liegen weiterhin klar oberhalb der 3.000,- EUR/qm Marke.

Der Krieg in der Ukraine wird die gesamtwirtschaftliche Entwicklung von Deutschland und Europa hemmen. Um weniger rohstoffabhängig von Russland zu sein, steigt der Druck auf Immobilieneigentümer, die Haustechnik auf regenerative Heiz- und Warmwassertechnologie umzurüsten. Dadurch werden mittelfristig Kosten- und Investitionsrisiken zunehmen.
Aber was erwartet uns kurzfristig? Hier sehen wir als größten Hemmer für den Preis die drohenden Zinserhöhungen auf breiter Front (Zentralbanken und Geschäftsbanken). Am 16.03.22 erhöhte die US-FED bereits den Leitzins, die EZB könnte bald folgen. Seit Anfang 2022 erhöhten sich die Kreditzinsen in Deutschland um durchschnittlich ein Prozent. Wir schätzen die Risiken von Zinserhöhungen oder eines zinsindizierten Preisdruckes bei Anlageimmobilien als tendenziell hoch ein. 

Unterschätzt wird aktuell die mögliche Auswirkung der Mietpreisbremse ab Mitte 2022 in Dresden. Die Regulierung dürfte einigen Investoren, zumindest kurz- bis mittelfristig, die Rendite-Zukunftsfantasie verhageln. Wir sehen dort kaum Bewusstsein oder Debattentiefe bei den Marktteilnehmern, halten diese Neuerung aber für den größten Bremsklotz bzgl. der mittelfristigen Performance für Dresdner Wohnimmobilienbestände.

Wir bei Citymakler Dresden haben das Thema schon im November primär platziert, siehe unser Beitrag zur Mietpreisbremse Dresden. 

Die Immobilienwerte befinden sich aktuell auf dem “Peak”, weitere Wertsteigerungen sind in den kommenden 2 Jahren maximal im Rahmen der bestehenden Inflationsraten realistisch. Wir befinden uns auf dem Hochplateau, auf das viele verkaufsbereite Eigentümer seit Jahren warten. Wer heute in dem sehr verknappten Angebotsmarkt Objekte verkauft, hat beste Voraussetzungen zum Erzielen von Höchstpreisen.  

Für Käufer und Verkäufer bieten wir individualisierte Beratungen und punktgenaue Objekteinwertungen an.