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Immobilien-Eigentümer wissen: Dresden unterliegt einem ständigem Wandel. Citymakler Experten informieren Sie 4 x jährlich zu ausgewählten Inhalten.
Die Bewertung von technischen Risiken und Planung von Reparaturaufwendungen gehört zu den wichtigsten, aber auch schwierigsten Disziplinen für Immobilienbesitzer. Wohnungen und Häuser sind stabile, oft langlebige Anlageobjekte, die einem technischen Verschleiß unterliegen.
Gute Nachrichten: Reparaturereignisse lassen sich prognostizieren oder durch Wartung und vorausschauendes Handeln verschieben, manchmal sogar mindern oder vermeiden.
Wir zeigen Ihnen, worauf es ankommt. So erkennen Sie schon bei der Besichtigung die fünf kritischsten Bauteile – und vermeiden teure Fehler. Unsere Beispielpreise beziehen sich auf ein Mehrfamilienhaus mit 6 Wohneinheiten und 400 qm Gesamtfläche. Entsprechend können Sie die Kostenrisiken für eine einzelne Wohnung rechnerisch ableiten.
Außerdem haben wir Ihnen eine Checkliste zum Download bereitgestellt, um bei bestehenden Objekten oder künftigen Investments die richtigen Entscheidungen zu treffen. Um ganz sicherzugehen, können Sie Ihr Objekt von einem Bautechniker oder Bauingenieur der Citymakler-Gruppe analysieren lassen – ein kostenloser Service für unsere Käufer, Verkäufer und Vermieter, den Sie hier anfragen können!
Das sind die 5 wichtigsten Bauteilgruppen – legen Sie auf diese Gebäudeteile bei künftigen Besichtigungen Ihren Fokus:
Sofern Holzfenster und Außentüren älter als 20 Jahre sind, können diese am besten dauerhaft erhalten werden, wenn eine regelmäßige Pflege und Wartung erfolgt. Kunststofffenster sind pflegeleichter - auch ohne strenge Wartungsintervalle. Hier sind 30 Jahre Nutzungsdauer keine Seltenheit.
Regelmäßige Probleme bei allen Fenstertypen: Dichtungen werden porös, Isolierglas kann seine Dämmleistung verlieren oder „Luft ziehen“, wobei Feuchte von innen kondensiert. Besonders Holzfenster erleiden äußere Schäden durch Witterung, welche bis hin zu Fäule und Verlust der Stabilität des Rahmens führen.
Mögliche Kosten:
Wartung im 3-Jahres-Rhythmus. Inkl. Teilanstich und Scharnier-Einstellung: 80,- EUR/Fenster
Neues Fenster inkl. Montage & Demontage (Doppel- oder Dreifachverglasung): 1.000,- bis 2.000,- EUR/Fenster
Sanierung verschlissenes Fenster: Austausch Verglasung und Wetterschenkel: 500,- bis 1.000,- EUR/Fenster.
Austausch der Hauseingangstür: 3.000,- bis 8.000,- EUR
Neue Dächer haben eine Lebensdauer von 30 bis 50 Jahren. Falls das Dach nach dem Jahr 2000 nicht vollständig erneuert, sondern nur repariert wurde, könnten Schäden wie Undichtigkeiten oder marode Dachbalken vorhanden sein. Bei ersten Undichtigkeiten ist der Reparaturaufwand oft erstaunlich gering. Bekommt das Haus aber über Monate oder Jahre Nässe von oben, wird der Schaden sehr schnell 5-stellig.
Mögliche Kosten bei kleinem MFH:
Reparatur kleiner Regenschaden: 1 qm Dachdeckung abdichten, Lufttrocknung Dachstuhl: 1.000,- bis 5000,- EUR
Neue Dacheindeckung komplett (Ziegel/Schiefer): 30.000,- bis 80.000,- EUR
Dachstuhlreparatur (bei Schädlingsbefall oder Fäulnis): 10.000,- bis 40.000,- EUR
Dämmung nach GEG (falls nicht vorhanden): 20.000,- bis 50.000,- EUR
Historische Gebäude haben oft Ziegel- oder Massivwände mit Putzfassaden. Neubauten nach 1990 sind aus Beton, mit Dämmung oder Verkleidungen versehen. Die meisten Fassaden halten max. 35 Jahre, dann muss je nach Bauweise eine Erneuerung oder Teilrenovierung erfolgen. Andernfalls können Feuchtigkeitsschäden, Risse oder abblätternder Putz auftreten. Neue Farbanstriche sind meist schon nach 20 Jahren fällig.
Mögliche Kosten bei kleinem MFH:
Fassadensanierung ohne Dämmung (nur Putz und Anstrich): 20.000,- bis 60.000,- EUR
Partielle Schimmel- oder Feuchtigkeitsbeseitigung: 5.000,- bis 20.000,- EUR
Dämmung nachträglich verbessern (WDVS oder Innendämmung): 40.000,- bis 150.000,- EUR. Für solche energetischen Maßnahmen sind staatliche Zuschüsse oder zinsvergünstigte Kredite möglich.
Fugensanierung, Verblechung, Abdichtung Übergänge: 3.000,- bis 20.000,- EUR
Heizungsanlagen haben oft eine Lebensdauer von 20-30 Jahren, elektrische Anlagen können veraltet sein, und Wasserleitungen aus älteren Materialien (z. B. verzinktes Stahlrohr) können Korrosion oder Ablagerungen aufweisen. Zudem verlangt der Gesetzgeber bei 30 Jahre alten Anlagen mit fossilem Brennstoff einen Austausch. Eine moderne Heizanlage ist für viele Käufer und Mieter eines der Kaufkriterien im Jahr 2025.
Mögliche Kosten bei kleinem MFH:
Austausch der Heizungsanlage: 15.000,- bis 50.000,- EUR (je nach Art der Heizung). Bis zu 60 % werden vom Staat gefördert, wenn das neue Konzept CO2-sparend ist.
Sanierung von Wasser- und Abwasserleitungen: 10.000,- bis 30.000,- EUR
Bei mehr als 2 Rohrbrüchen innerhalb von 3 Jahren: Versicherungen kündigen gern bestehende Verträge wegen zu hoher Schadensquote. Hier hilft handeln im Vorfeld, um stark steigende Beiträge zu vermeiden.
In alten Häusern ist der Keller oft eine Schwachstelle. In Neubauten sind es die Mauerwerksanschlüsse, Verblechungen oder mangelhafte Dämmungen. Fehler in diesen Bauteilen können zu Feuchtigkeitseintritt durch aufsteigende oder eindringende Nässe führen. Bei sanierten Wohnungen oder Bereichen mit neuen „dichten“ Fenstern steigt das Risiko von Kondensfeuchte. Auch wenn diese manchmal am Lüftungs- und Heizverhalten des Bewohners liegt: Fast immer sind konkrete Nutzungseinschränkungen, Gesundheitsrisiken oder Mietminderungen die Folge.
Mögliche Kosten bei kleinem MFH:
Keller- oder Sockelsanierung wegen aufsteigender Feuchte (Abdichtung mittels Vertikalsperre, Injektage, teils mit Horizontalsperre, Vertikalsperre, Freilegen von Bauteilen oder neuem Boden-/Wandaufbau): 15.000,- bis 50.000,- EUR
Fugensanierung oder Verblechung von Fassadenteilen: 10.000,- bis 50.000,- EUR
Dämmung von Bauteilen mit Kältebrücken wie Nordwänden, Fensterfaschen oder Loggien (Innen- oder Außendämmung): 10.000,- bis 50.000,- EUR
Sie haben nun die größten Risiken, aber auch Chancen zur Schadensvermeidung für Fenster, Außentüren, Dachdeckung, Dachstuhl, Fassade, Dämmung, Heizungsanlage, Warmwasseranlage sowie feuchte Wände erfahren. Dieser Fachbeitrag ist ein Einstieg in die optimale technische Verwaltung und den cleveren Einkauf Ihrer Immobilien. Eine umfassendere Checkliste steht hier zum Download bereit. Gern füllen unsere Experten diese mit Ihnen gemeinsam aus, wenn Sie Kunde unseres Maklerbüros sind.
Wir freuen uns auf Ihre Kontaktaufnahme.
