Wohnung verkaufen

Der Verkauf von Eigentumswohnungen im Erst- und Zweitmarkt ist unser Kerngeschäft. Kaum einer kennt den Dresdner Wohnungsmarkt und das Niveau der Miet- und Kaufpreise so gut wie unsere Experten. Als Verkäufer profitieren Sie von zügigen Vermittlungen zu hohen Kaufpreisen. Egal Sie als Privatverkäufer ein Einzelapartment oder als gewerblicher Aufteiler größere Wohnprojekte verkaufen wollen: Wir garantieren eine zuverlässige und kompetente Maklerleistung vom ersten bis zum letzten Quadratmeter.

Gute Gründe für Citymakler Dresden:

  • Guter Preis durch exaktes Timing
  • Spezialwissen rund um Wohneigentümergemeinschaften
  • Erfahrung in Moderation und Krisenmanagement
  • Beratung zu Vorkaufsrecht und Mietrechtsfragen
  • Transparenz bei der Maklergebühr
  • Exklusivität durch Einzelbesichtigungen

Für den Verkauf einer Eigentumswohnung gelten besondere Regeln. Während beim Haus verkaufen eine eigenständige Immobilie den Besitzer wechselt, ist es beim Wohnungsverkauf ein Miteigentumsanteil an einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Das klingt kompliziert – und mitunter ist es das auch. Es sei denn, Sie sind Kunde von Citymakler. Wir stellen sicher, dass Sie beim Verkauf Ihrer Eigentumswohnung in Dresden alle Fallstricke souverän umgehen, zügig zum Ziel kommen und einen guten Ertrag erzielen.

Wohnung verkaufen – Das müssen Sie beachten

Als Verkäufer einer Eigentumswohnung sind Sie – wie alle anderen Wohneigentümer in Ihrem Haus – an die Aufteilungsschlüssel in der Teilungserklärung gebunden. Sie verkaufen mit der Wohnung Ihren Anteil am Gesamtobjekt, z. B an einem Mehrfamilienhaus. Die Regeln für das gemeinschaftliche Miteinander der Eigentümer und deren Verhältnis zum Wohnungseigentumsverwalter sind in der Teilungserklärung und in der Gemeinschaftsordnung geregelt. Diese Dokumente sind nur einstimmig oder mit eindeutigen Mehrheiten änderbar. Der Notar oder der Makler prüfen im Falle eines Verkaufes die Vollständigkeit aller rechtlichen und wirtschaftlichen Dokumente, welche für den sicheren und rechtsgültigen Verkauf nötig sind. Eine Liste der für den Wohnungsverkauf erforderlichen Dokumente finden Sie unter „Immobilien verkaufen“.

Auswirkungen des Verkaufs auf bestehende Mietverhältnisse

In der Regel werden vermietete Wohnungen günstiger verkauft als freistehende Immobilien. Grund dafür ist das Bestandsrecht des Mietvertrages, das den Handlungsspielraum des Käufers mit Blick auf Nutzung und wirtschaftliche Verwertungen einschränkt. Während der Käufer einer leeren Wohnung sofort Eigentümer und Besitzer seiner Immobilien werden kann, ist der Käufer einer vermieteten Wohnung lediglich Eigentümer. Besitzer ist rein rechtlich noch der Mieter. Ein vom Käufer übernommener Mietvertrag mit einer Miethöhe gemäß Mietspiegel hat demnach Vor- und Nachteile. Zum einen schließt er eine Neuvermietung zum Maximalpreis und oft auch eine Nutzung im Sinne des Eigenbedarfs aus. Zum anderen generiert er vom ersten Tag an Zahlungen von einem geprüften, mit dem Objekt vertrauten Mieter – und damit auch eine gewisse Sicherheit. Je nach individuellem Investmentziel von Käufer und Verkäufer kann Citymakler Sie zum rechtssicheren und angemessenen Umgang mit diesem Thema beraten.

Abhängigkeit der Zahlungsbereitschaft von der Käufergruppe

Mit Blick auf die Käufergruppen auf dem Immobilienmarkt Dresden ist zu unterscheiden zwischen Kapitalanlegern und Interessenten, welche die Eigentumswohnung selbst nutzen. Während Erstere vor allem an einer attraktiven Rendite interessiert sind, ist das Thema für Letztere stark emotional besetzt. Tendenziell fällen Kapitalanleger ihre Entscheidungen stark auf Basis des Preises, während Selbstnutzer deutlich mehr Kategorien bei der Entscheidungsfindung berücksichtigen. In unserer Kundendatenbank finden sich Interessenten aus beiden Käufergruppen – und für beide finden wir die passende Ansprache.

„Spekulationssteuer“ vs. steuerfreier Immobilienverkauf

Auf den Gewinn aus dem Verkauf Ihrer Wohnung müssen Sie keine Einkommensteuer bezahlen. Voraussetzung ist, dass Sie die zehnjährige Haltefrist beachten. Mit dieser will der Gesetzgeber kurzfristigen Spekulationen auf Wertsteigerungen einen Riegel vorschieben. Das heißt für Sie konkret: Wenn Sie Ihre Eigentumswohnung in Dresden schon seit mehr als zehn Jahren besitzen, sind Sie bei einem Verkauf nicht einkommenssteuerpflichtig. Sind Sie seit weniger als zehn Jahren Eigentümer, ist der erzielten Gewinn zu versteuern.

Kundenmeinungen

Leistungen

Sie wollen mit minimalem Aufwand den maximalen Ertrag erzielen? Wir erarbeiten einen Masterplan, mit dem Sie das Kauf- und Mietpreispotenzial voll auszuschöpfen.

Wir beantworten die Anfragen Ihrer Interessenten binnen 24 Stunden und präsentieren Objekte bevorzugt im Rahmen von exklusiven Einzelbesichtigungen.

Unsere Interessenten-Datenbank verzeichnet mehr als 5.000 Gesuche –Tendenz steigend. Dabei achten wir selbstverständlich auf die Einhaltung strengster Datenschutzstandards.

Vorkaufsrecht: gesetzlich vs. vertraglich

Angesichts steigender Immobilienpreise haben immer mehr Menschen den Wunsch, Wohneigentum zu schaffen. Damit wird auch das Thema Vorkaufsrecht relevant. Denn es ebnet für viele den Weg vom Mieter zum Eigentümer einer Wohnung. Für Verkäufer kann es dagegen ein Hindernis darstellen, weil es die Wahlfreiheit mit Blick auf den Vertragspartner bzw. Käufer einschränkt. Grundsätzlich unterscheidet man zwischen gesetzlichen und vertraglichen Vorkaufsrechten. Beide führen dazu, dass eine bestimmte Person, Firma oder Institution das erste Recht hat, ein zum Verkauf stehendes Objekt zu erwerben. Ist das Vorkaufsrecht grundbuchlich abgesichert oder resultiert aus einer nach Mietvertrag erfolgten Umwandlung in Wohnungseigentum, überwacht der Notar die Einhaltung des Rechtes. Ein im Grundbuch eingetragenes Vorkaufsrecht kann nur mit Zustimmung des Vorkaufsberechtigten gelöscht werden. Nicht im Grundbuch eingetragene VKR sind oft anfechtbar, ungültig und nicht sicher für den Berechtigten.

Zum Prozedere: Umsetzung des Vorkaufsrechts in der Praxis

Wird zu der mit dem Vorkaufsrecht belasteten Immobilie ein Kaufvertrag abgeschlossen, ist der Notar verpflichtet, den Vertrag in Kopie dem Vorkaufsberechtigten zuzusenden. Dieser hat dann die Möglichkeit, innerhalb einer Bedenkfrist von einigen Wochen 1:1 in den Vertrag einzusteigen. Bei der Ausübung des Vorkaufsrechtes wird also nur die Person des Käufers ausgetauscht: Der Vorkaufsberechtigte wird zum Käufer und künftigen Eigentümer.

Ein Beispiel für gesetzliche Vorkaufsrechte ist das Recht des Mieters einer Wohnung, diese bevorzugt zu erwerben, wenn sie während seiner Mietzeit in eine Eigentumswohnung umgewandelt wurde.

 

 

Das folgende Beispiel zeigt den Ablauf in der Praxis: Der Mieter mietete 2015 eine Wohnung in einem Mehrfamilienhaus, es gehörte zu diesem Zeitpunkt einer Immobiliengesellschaft. Dieser Einzeleigentümer entscheidet sich 2017, das Haus mittels Teilungserklärung in rechtlich eigenständige Einzelwohnungen aufzuteilen. Im Jahr 2018 beginnt er mit dem Verkauf der Wohnungen an Kapitalanleger oder potenzielle Eigennutzer. Im Jahr 2019 bekommt der Mieter plötzlich einen Brief von einem Notariat, in dem er über die Ausübbarkeit seines Vorkaufsrechtes informiert wird. Dieses Recht hat der Mieter per Gesetz, auch ohne Grundbucheintrag, da er den Mietvertrag geschlossen hat, bevor die Teilungserklärung erstellt wurde.

Private, frei vereinbarte Vorkaufsrechte

Private Vorkaufsrechte können frei vereinbart werden. Beispielweise kann man seinem Nachbarn das Vorkaufsrecht an der eigenen, selbst bewohnten Eigentumswohnung einräumen. Private Vorkaufsrechte sind im Einvernehmen des Immobilieneigentümers und des Vorkaufsberechtigten frei vereinbar, verkaufbar, löschbar. Da diese eine „Last“ für die Immobilie und dessen Eigentümer sind, haben sie einen Wert für den Berechtigen. Im Zuge der Markteintritts-Beratung können wir für Sie ermitteln, wie sich bestehende Vorkaufsrechte an Ihrer Immobilie auf den Preis auswirken.

Ermitteln Sie hier kostenlos und unverbindlich den Wert Ihrer Immobilie bei Verkauf oder Vermietung. Sie erhalten das Ergebnis sofort online.

Team Verkauf

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