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Immobilien-Eigentümer wissen: Dresden unterliegt einem ständigem Wandel. Citymakler Experten informieren Sie 4 x jährlich zu ausgewählten Inhalten.
Citymakler Dresden ist sehr aktiv bei Neuvermietungen von Wohnungsbeständen in Dresden, bei unterschiedlichen baulichen Qualitätsstufen. Technisches Hauptkriterium für Mieter, insbesondere für die Mietpreishöhe, ist das Jahr des Erstbezuges, denn daraus lässt sich normalerweise der allgemeine Ausstattungsstandard, aber auch der Abnutzungsgrad der Wohnung, ableiten.
In einem groben Leitfaden für die Bemessung der Mietpreishöhe für Neuvermietungen in Dresden - außerhalb der kommenden Mietpreisbremse Dresden - haben wir als Ihr Immobilienmakler in Dresden diese 3 Kategorien identifiziert, welche neben dem technischen Level auch die aktuelle Marktlage/ Angebot/ Nachfrage (Stand Anfang 2024) einbeziehen:
Alle 3 Kategorien sind sowohl innerstädtisch oder am Stadtrand und in einfachen bis hin zu guten Lagen zu finden. Sie unterscheiden sich hinsichtlich Mietpreishöhe und Angebotssituation wie folgt:
Die Kategorie 1 ist, wegen der hohen Akutinvestition, bevorzugt in den Premiumlagen oder zentrumsnah zu finden. Solange in solchen gefragten Lagen noch Baufelder oder Sanierungsobjekte verfügbar sind, gehen Investoren nicht in Randgebiete. Die Zielmieten für Erstbezüge sind im Zentrum bei durchschnittlich 14,50 EUR/qm. Im Norden und am westlichen Rand des Zentrums wie beispielsweise Klotzsche oder Löbtau liegt die durchschnittliche Miete bei 12,00 EUR/qm. Direkt am Stadtrand oder in einfachen Lagen liegt die Miete bei durchschnittlich 10,00 EUR/qm. In diesem Segment sind in den letzten 5 Jahren viele Tausend Wohnungen neu auf den Markt gebracht worden und auch in den kommenden Jahren wird noch viel Neubau zu erwarten sein. In dem Segment oberhalb von 12,00 EUR/qm Neuvermietungs-Mietpreise herrscht eine sichtbare Angebotskonkurrenz.
In Kategorie 2 handelt es sich um moderne Wohnungen, gut saniert bzw. renoviert, aber nicht auf dem generellen Level eines Neubaus mit Tiefgarage, Fußbodenheizung, Schall- und Wärmeschutz etc. Hier ist der Markt weniger „übersättigt“ mit Angeboten. Je nach Lage und Grundriss sind Mieten von 8,50 EUR/qm bis 10,50 EUR/qm möglich bzw. erzielbar. Für die exakte Preisfindung ist jede einzelne Wohnung hinsichtlich ihrer „Details“ zu betrachten. Die Himmelsausrichtung und Lage der Wohnung (Norden oder Süden, EG oder DG) sowie die Ausstattungsmerkmale wie Balkon/ Aufzug/ Einbauküche/ Tageslichtbad machen hier den Unterschied. Zu guter Letzt ist auch das Verhältnis von Wohnfläche zur Zimmeranzahl ausschlaggebend für den Mietansatz. Ist dieses Verhältnis „optimal“, so kann in der Regel ein höherer Neuvermietungs-Mietpreis erzielt werden. Doch Achtung! Im Laufe des Jahres 2022 wird die Mietpreisbremse eingeführt. Wir als Ihr Immobilienmakler in Dresden haben uns dazu intensiv mit den kommenden Neuerungen befasst.
Die Kategorie 3 umfasst Wohnungen von Genossenschaften (zumindest teilweise), großen Wohnungsunternehmen ohne Projektentwicklungsfokus oder von finanzschwachen Privatvermietern. Hier werden weniger zahlungskräftige Mieter mit Preisen zwischen 6,00 EUR/qm und 8,00 EUR/qm angesprochen. Gerade im Bereich von familientauglichen und bezahlbaren Wohnungen ist die Nachfrage höher, als verfügbarer Wohnraum vorhanden ist. Es gibt nach wie vor sehr viele Personen, die auf der Suche nach günstigem Wohnraum sind, sodass oft mehrere Bewerber nach der ersten Besichtigung vorhanden sind.
Citymakler Dresden hat eine anerkannt hohe Expertise bei der Bewertung von Neuvermietungs-Mietpreisen und dem Vermietungsprozess. Seit mehr als 20 Jahren sind wir einer der führenden Immobilienmakler in Dresden und berät Sie gerne, wenn Sie Ihre Immobilie vermieten wollen.
