Neuvermietungs-Mietpreise in Dresden

Mietpreis-Einordnung von Neuvermietungen gemäß technischer Kategorien wie Erstbezug, Zweitbezug, Drittbezug in Dresden.

Ein Beitrag von: Alexander Jehmlich, Senior Manager Vermietung / Immobilienkaufmann bei Citymakler Dresdenaj@citymakler-dresden.de

Citymakler ist sehr aktiv bei Neuvermietungen von Wohnungsbeständen in Dresden, bei unterschiedlichen baulichen Qualitätsstufen. Technisches Hauptkriterium für Mieter, insbesondere für die Mietpreishöhe, ist das Jahr des Erstbezuges, denn daraus lässt sich normalerweise der allgemeine Ausstattungsstandart, aber auch der Abnutzungsgrad der Wohnung, ableiten.  In einem groben Leitfaden für die Bemessung der Mietpreishöhe für Neuvermietungen in Dresden haben wir diese 3 Kategorien identifiziert, welche neben dem technischen Level auch die aktuelle Marktlage/ Angebot/ Nachfrage (Stand Anfang 2020) einbeziehen:

  1. Erstbezug nach Erstellung der Wohnung, normalerweise Neubauvorhaben, mitunter aber auch Generalsanierung eines Altbau-Gesamtgebäudes 
  2. Zweit- oder Drittbezüge nach Renovierung, wobei die Renovierung i. d. R. nur die Wohnung Innen (Oberflächen, Armaturen, Einbauten) betrifft
  3. Zweit- oder Drittbezüge OHNE Renovierung oder Vermieterinvestition, diese Wohnungen haben oft einen 10-25 Jahre alten Standard, sind technisch und optisch nicht zeitgemäß und bedürfen Eigenleistungen des Mieters bei Einzug.

Alle 3 Kategorien sind sowohl innerstädtisch oder am Stadtrand und in einfachen bis hin zu guten Lagen zu finden. Sie unterscheiden sich hinsichtlich Mietpreishöhe und Angebotssituation wie folgt:


Die Kategorie 1 ist, wegen der hohen Akutinvestition, bevorzugt in den Premiumlagen oder zentrumsnah zu finden. Solange in solchen gefragten Lagen noch Baufelder oder Sanierungsobjekte verfügbar sind, gehen Investoren nicht in Randgebiete. Die Zielmieten für Erstbezüge sind im Zentrum bei 13,50 EUR/m2, am Stadtrand oder in einfachen Lagen bei 10,00 EUR/m2. In diesem Segment sind in den letzten 3 Jahren viele Tausend Wohnungen neu auf den Markt gebracht worden und auch in den kommenden Jahren wird noch viel Neubau zu erwarten sein. In dem Segment oberhalb von 10,00 EUR/m2  Neuvermietungs-Mietpreise herrscht eine sichtbare Angebotskonkurrenz.

In Kategorie 2 handelt es sich um moderne Wohnungen, gut saniert bzw. renoviert, aber nicht auf den generellen Level eines 2019er Neubaus mit TG, Fußbodenheizung, Schall- und Wärmeschutz, etc. Hier ist der Markt weniger „übersättigt“ mit Angeboten. Je nach Lage und Grundriss sind Mieten von 7,00 EUR bis 10,00 EUR/m2 möglich bzw. erzielbar. Für die exakte Preisfindung ist jede einzelne Wohnung hinsichtlich ihrer „Details“ zu betrachten. Die Lage im Haus (Norden oder Süden, EG oder DG) und Ausstattungsmerkmale wie Balkon/ Aufzug/ EBK/ Tageslichtbad machen hier den Unterschied. Zu guter Letzt ist auch das Verhältnis von Wohnfläche zur Zimmeranzahl ausschlaggebend für den Mietansatz. Ist dieses Verhältnis „optimal“ so kann in der Regel ein höherer Neuvermietungs-Mietpreis erzielt werden.

Die Kategorie 3 umfasst Wohnungen von Genossenschaften (zumindest teilweise), großen Wohnungsunternehmen ohne Projektentwicklungsfokus, oder von finanzschwachen Privatvermietern. Hier werden weniger zahlungskräftige Mieter mit Preisen zwischen 5,00 und 7,00 EUR/m2 angesprochen. Hier ist die Nachfrage höher als die verfügbaren Wohnungen, trotz des recht großen Angebotes. Es gibt nach wie vor sehr viele Personen die auf der Suche nach günstigem Wohnraum sind, so dass oft mehrere Bewerber nach der ersten Besichtigung vorhanden sind.


Citymakler hat ein anerkannt hohe Expertise bei der Bewertung von Neuvermietungs-Mietpreisen und dem Vermietungsprozess. Seit mehr als 20 Jahren sind wie einer der führenden Vermietungsmakler im Großraum Dresden.

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