von Marko Häbold

Dresdens Chipindustrie: Immobilienmarkt-Turbo im Null-Wachstum-Deutschland

Lesezeit ca. 4 Minuten

Ohne reales Wirtschaftswachstum in Deutschland im Jahr 2023 und angesichts ähnlicher Prognosen für 2024 stellt sich die Frage, wie es weitergehen soll. Gibt es in diesem Szenario wirtschaftlicher Stagnation und eines eingebrochenen Neubausegments auch Gewinner?

Die Antwort lautet "JA”, wenn wir auf Dresden blicken! Die Landeshauptstadt wächst dank seiner boomenden Chipindustrie um ca. 5 % (BIP p.a.) und entfaltet eine Strahlkraft, die ihresgleichen sucht. Was macht das “Citymakler-Revier” so resilient, und welche unerwarteten Chancen ergeben sich daraus für Käufer, Verkäufer und Vermieter?  

In diesem Artikel erfahren Sie, wie sich Dresden zu einem der führenden Immobilienmärkte entwickelte. Und an welchen drei wichtigsten Standort-Faktoren sich der Unterschied zu Regionen mit sinkenden Immobilienwerten festmachen lässt. 

Auch in stürmischen Zeiten: Citymakler untermauert Ihre Immobilienwerte mit fundiertem Standort-Wissen!

In Dresden und ganz Deutschland stehen Immobilienwerte unter Druck durch anstehende Sanierungen in Heizung und Dämmung. Gleichzeitig ist das dafür nötige Kapital durch gestiegene Bauzinsen begrenzt oder verteuert. Aber auch auf der Einnahmenseite hakt es. Hier erschwert der Gesetzgeber mit Mietpreisbremsen, oder einer von 11 % auf 8 % reduzierten Sanierungsumlage, eine kostendeckende Mietentwicklung.  

In Regionen mit Fachkräfte-Abwanderung und reduzierter Investition in die öffentliche Infrastruktur (weniger Bus, Bahn, öffentliche Verwaltung, Einkaufsmöglichkeiten) führt das zu einem giftigen Cocktail für die Vermietbarkeit und die Marktwerte Ihrer Immobilien.

Dresdens Immobilienwerte bis 2035: TOP-Wachstumsraten wie in Berlin, München, Leipzig und Stuttgart

Wer in Dresden Käufer, Verkäufer oder Vermieter ist, profitiert von einem wachsenden, sicheren Immobilienmarkt. Die Landeshauptstadt befindet sich gemäß dem Postbank Zukunftsatlas wiederholt in der Spitzengruppe der Immobilienstandorte, mit mehr als 1,5 % jährlicher positiver Wertentwicklung. 

Bei allen drei Standort-Kriterien entwickelt sich unser Heimatmarkt mustergültig. Lesen Sie nachfolgend kurz und knapp die Kennzahlen, oder sprechen Sie unsere Lage-Experten direkt an.

 

Dresdens wachsende Bevölkerung:

Die Demografie von Dresden entwickelt sich seit 2022 wieder deutlich positiv. Laut kommunaler Statistikstelle wächst die Stadt bis 2040 um 31.000 Personen. Aus aktuell 570.000 Einwohnern werden bis 2040 fast 604.000 Bewohner. Inklusive des nahen Umlandes (Dresden + 20 km Umkreis) wird die Einwohnerzahl in den kommenden 16 Jahren um ca. 65.000 ansteigen. Die Preise und die Immobiliennachfrage nach Kauf- und Mietobjekten im Großraum Dresden werden davon stark angetrieben.

Öffentliche und private Investitionen auf Rekord-Level:

Infineon, AMD / Global Foundries, TSMC, Bosch und Co. investieren bis 2027 ein sagenhaftes Budget von 23 Milliarden EURO in die das weltweit bedeutende „Silicon Saxony“.

Für Dresden erwarten wir ein Wachstum des Bruttoinland-Produktes von mindestens 5 % p. a. ab 2025. Zum Vergleich: Das deutsche BIP wächst erst ab 2025 wieder, um mickrige 1 %.

Schon jetzt kommt jeder dritte weltweit verbaute Mikrochip ganz oder teilweise aus Dresden – Tendenz steigend. Die Landeshauptstadt ist DER europäische Hotspot für Ansiedlungen im Silicon-Business. Mit Multimilliarden-Förderungen durch die Bundesregierung und der EU im Rahmen des European Chip-Act wird hier mit seltener Konsequenz das politische Ziel umgesetzt, unabhängig von Asien eine eigenständige Chipindustrie zu etablieren.

Neudresdner überwiegend kaufkraftstark:

Zu etwa 2/3, also bei 20.000 Menschen, handelt es sich um neue Direkt-Angestellte oder Zulieferer-Mitarbeiter (inklusive deren Familien) der Dresdner Chipindustrie. Zehntausend gut bezahlte Fachkräfte mit einem hohen Anspruch an Wohn- und Lebensqualität werden dem Großraum Dresden und dem Immobilienmarkt überdurchschnittliche Wachstumsimpulse geben.

Zudem werden jährlich ca. 2.500 Nichteuropäer oder Osteuropäer, jeweils mit Migrationshintergrund, erwartet. Diese Geflüchteten werden sich dauerhaft im Großraum Dresden niederlassen. Hier sind Politik, Gesellschaft und die Betroffenen gefragt, die Integration zu forcieren, damit diese Neudresdner gut ankommen und ihre Arbeitskraft in die wachsenden Wertschöpfungsketten einbringen. Im Wohnungsmarkt werden diese Personengruppen den Niedrigpreissektor antreiben und dort für Angebotsknappheit sorgen.

Werden (neue) Wohnungen gebraucht – und wenn ja: Wie viele?

Das Neubauvolumen hatte 2020 mit 2.994 fertiggestellten Kauf- oder Mieteinheiten seinen Höhepunkt erreicht. Im Jahr 2023 hat es sich auf 1.680 Einheiten nahezu halbiert. Die Leerstandsquote von 3 % ist strukturell oder wohnungswechselbedingt, wir sprechen von faktischer Vollvermietung. 

Wir kalkulieren einen zusätzlichen Wohnraumbedarf bis 2040 von ca. 20.000 Einheiten, um die 31.000 Neudresdner zu versorgen. Wird ein Puffer für Objektabgänge wie Abriss, Umnutzung oder Leerstand wegen (energetischer) Sanierung einkalkuliert, scheint eine Neubau- oder Sanierungstätigkeit von jährlich 2.500 Erstbezugs-Einheiten nötig.

Welche Wohnungstypen werden benötigt, welche Miete kann kalkuliert werden?

Bei der benötigten Wohnfläche und Zimmeranzahl ergibt sich für die Zukunft ein sehr diversifizierter Bedarf. Die Fachkräfte aus den Chipfabriken, aber auch andere Zuziehende, werden sich zu etwa 40 % als Single in Dresden ansiedeln. Diese Personengruppe wird den Bedarf für Wohnungen bis 60 qm antreiben.

Jedoch werden auch viele Familien mit Kindern (ca. 30 %) Dresden als ihre neue Wahlheimat bereichern. Folglich werden auch Wohnungen zwischen 60 - 130 qm sehr nachgefragt sein. 

Die Mietpreise für Neuvermietungen im Bestand werden sich bald in allen Lagen bei über 10 EUR/qm für einpegeln (hier Marktmiete ermitteln). Wir gehen davon aus, dass die in Dresden geltende Mietpreisbremse an Bedeutung (Verbreitung) verliert.  

Für Erstbezüge wird sich der Preis von der heute schon relevanten Preisuntergrenze von 14,- EUR/qm in Richtung 17,- EUR/qm entwickeln. Wegen geringerer Neubautätigkeit schwindet der zwischenzeitliche Angebotsüberhang, womit in diesem Segment bald mit mehr Preisdynamik zu rechnen ist. 

4 Experten-Tipps zum Schluss:

Marko Häbold, Geschäftsführer von Citymakler, und Fondmanager lokaler Wohnimmobilienfonds, hat diese drei Tipps für sichere Investments: 

  1. Behalten Sie die Standort-Faktoren im Auge. Eine gute Übersicht bietet der Postbank-Immobilienatlas oder eine Konsultation mit unseren Lage-Experten 

  2. Dresden ist TOP.  Wegen der wachsenden Chipindustrie werden die Immobilienwerte in der Stadt, aber auch im nördlichen Umland, überproportional wachsen. 

  3. Wer jetzt Bewegung in sein Immobilieninvestment bringt, bspw. durch einen Verkauf Mittel freisetzt, um anschließend im größeren Volumen zu re-investieren, wird langfristig starke Gewinne realisieren

  4. Bewerten Sie stärker als bisher den technischen Zustand des Objektes. Bei vielen Immobilien in Dresden ist die letzte Vollsanierung 20-30 Jahre her – es drohen bald größere Sanierungsaufwendungen. Nutzen Sie eine kostenlose Erstanalyse zu zwingenden energetischen Maßnahmen. 

Marko Häbold
Geschäftsführer / Gesellschafter
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