Notaranderkonto - Anwendbarkeit, Pro und Kontra, bei Immobilienverkauf.

Wer bereits vor vielen Jahren einmal einen Immobilie ge- und verkauft hat, kann sich sicherlich noch an diese damals übliche Verfahrensweise erinnern.

Ein Beitrag von: Carsten Hamm, Geschäftsführer / CEO bei Citymakler Dresdench@citymakler-dresden.de

Wer bereits vor vielen Jahren einmal eine Immobilie ge- und verkauft hat, kann sich sicherlich noch an diese damals übliche Verfahrensweise erinnern. Inzwischen hat sich die Vertragsgestaltung der Notare in diesem Punkt jedoch weiterentwickelt. So bieten die heutigen modernen Notarverträge die selben Sicherungsinstrumente wie bei der damaligen Abwicklung über ein gebührenpflichtiges Notaranderkonto.

Damit wird der Abwicklungsprozess über Notaranderkonto heute nur noch bei Ausnahme für Problem- und Sonderfälle, nicht aber als Regelform für Kaufvertragsabwicklungen angewandt. Der heute übliche und fast ausschließlich praktizierte Ablauf der Kaufpreisabwicklung erfolgt mit der sogenannten Direktzahlung.

 

Der Ablauf hier in Kurzform:

Dabei vereinbaren die Parteien im Notarvertrag eine Direktzahlung des Kaufpreises. Voraussetzung für die Zahlung ist dabei die Eintragung der Auflassungsvormerkung zugunsten der Erwerberseite im Grundbuch des Kaufgegenstands. Weiter dass alle erforderlichen behördlichen und privaten Genehmigungen (z.B. Vorkaufsrechte, Nachbarschaftsrechte, Vormundsschaftliche Genehmigungen etc.) für den Erwerb vorliegen. Ausgenommen hiervon ist die steuerliche Unbedenklichkeitsbescheinigung. Zudem sollen in der Regel alle bestehenden Grundpfandrechte seitens Gläubigern des Verkäufers - treuhänderisch vom Notar - in Form von Löschungsbewilligungen eingeholt und aus dem Grundbuch gelöscht werden.

Der beurkundende Notar und setzt nach Überprüfung dieser Voraussetzungen, die vertraglich vereinbarte Frist zur Zahlung der Kaufpreises (in der Regel 14 - 21 Tage) in Gang. Dies erfolgt mittels Briefinformation vom Notar (Einwurfeinschreiben) an die Vertragsbeteiligten. Sollte der Kaufpreis nicht in der vereinbarten Frist gezahlt werden kommt der Erwerber in Verzug. Dies berechtigt den Erwerber zu Aufrechnung von Strafzinsen bis hin zum Rücktritt vom Kaufvertrag. Der ordnungsgemäße Ablauf des Vertragsvorgangs wird von Notarseite überwacht, weiter haftet der Notar für eigene Fehler im gesamte Abwicklungs- und Prüfprozess. Mit dieser Vorgehensweise finden alle Vertragsparteien ausreichende Absicherung und so hat sich die Direktzahlung als Standartabwicklungsverfahren um Grundstücksverkehr etabliert .

Bei eine Abwicklung über einen Notaranderkonto bedarf es heutzutage ein zusätzliches Sicherungsinteresses der Parteien, welches über das Standartabwicklungsverfahren hinausgeht. Dies ist von Seiten des Notars zunächst zu prüfen. Die gebührenpflichtige Abwicklung über Notaranderkonto kann also nicht pauschal auf Wunsch von Käufer oder Verkäufer vereinbart werden.

Das berechtigte Sicherungsinteresse vorausgesetzt muss als Kernpunkt des Notarvertrages die Hinterlegungsvereinbarung für den Kaufpreis formuliert werden. In Kurzform zusammengefasst soll definiert werden: WER hinterlegt WANN, WELCHEN BETRAG weiter WIE wird er WO verwaltet und WANN kommt er an WEM zu Auszahlung?

 

Einige Beispiele für berechtigte Sicherungsinteressen:

Ein berechtigtes Sicherungsinteresse besteht, wenn bspw. der Verkäufer noch Bauleistungen schuldet, jedoch der Kaufpreis teilweise oder ganz schon vor deren Erledigung gezahlt werden soll. Die Zahlung würde dann auf ein Notarkonto erfolgen und von dort je nach Baufortschritt (welcher von Käufer und Verkäufer gleichermaßen, oder einem Gutachter zu bestätigen ist) in Raten zur Auszahlung an den Verkäufer gelangen. In dieser Konstellation sind bspw. auch (Teil-)abtretungen des Kaufpreises an die  leistungserbringenden Handwerksfirmen, zum Ausgleich der Baurechnungen, als Vertragskonstellation denkbar.

Ein berechtigtes Sicherungsinteresse besteht bespw. auch, wenn das Grundstück sich in der Zwangsverwaltung befindet. Es kann dann zwar veräußert werden, die Beschlagnahme endet jedoch erst mit dem Beschluss des Vollstreckungsgerichts. Der Gläubiger, der die Zwangsverwaltung veranlasst hat, wird die Verfahrenseinstellung erst dann bewilligen, wenn sicher gestellt ist, dass er Zahlung erhält. Um das abzusichern, benötigt der Notar den Kaufpreis vorab auf seinem Anderkonto.

Ein berechtigtes Sicherungsinteresse besteht auch, wenn ein Erwerber den Kaufpreis mit mehreren Kreditinstituten finanzieren möchte und aus dem Kaufpreis mehrere Gläubiger abgelöst werden sollen – hier gelingt die Koordination am Besten mittels eines Anderkontos.

Ein berechtigtes Sicherungsinteresse besteht, wenn eine frühzeitige Besitzübergabe der Liegenschaft zu einem bestimmten Zeitpunkt, welche damit auch die vorfristige Einzahlung von Kaufpreisanteilen auf dem Notaranderkonto nach sich zieht, vereinbart werden soll. Die Auszahlung vom Anderkonto an das Verkäuferkonto erfolgt dann nach Eintritt aller Fälligkeitsvoraussetzungen.

 

Fazit:

Es ergeben sich vor dem Hintergrund einen Standartvorgangs im Grundstücksverkehr (Erwerb/Verkauf einen Eigentumswohnung, Einfamilienhauses oder MFH) für die Vertragsparteien keinerlei Vorteile den Abwicklungsprozess über ein Notaranderkonto zu vollziehen. Deshalb wird es auch nur im Sonderfall angewandt. Der Vorteile einer Direktzahlung ist die günstigere Kostenstruktur bei identischer Absicherung für beide Vertragsparteien und die verkürzten Zahlungsabläufe. Die direkte Abwicklung ist damit häufig nicht nur sicher und schnell – sie ist auch kostenbewusst. Auch die Vereinbarung eines Anderkontos sichert nicht, dass der Erwerber im Fälligkeitszeitpunkt die geschuldete Zahlung leistet. Soll diese gesichert werden, bedarf es der Vorlage einer Finanzierungszusage oder einer Bürgschaft (etwa die eines Kreditinstituts). In aller Regel ist selbst eine solche Bankbürgschaft kostengünstiger, als ein Notaranderkonto. 

 

Hinweis zur Kostennote bei Abwicklung über Anderkonto (Stand 04/2020):

Die Gebühren des Notars für ein Anderkonto sind abhängig von der Höhe der Auszahlungsbeträge. Bei Zahlungen in Teilbeträgen wird die Verwahrungsgebühr von jedem Teilbetrag gesondert berechnet, z. B.:

bei einem Teilbetrag von 100.000,00 € beträgt die Gebühr 273,00 €,

bei einem Teilbetrag von 500.000,00 € beträgt die Gebühr 935,00 €,

bei einem Teilbetrag von 1.000.000,00 € beträgt die Gebühr 1.735,00 €.

Hinzu kommen Umsatzsteuer und Schreibauslagen.

 

Citymakler Dresden hat aus hunderten Vermittlungen eine sehr hohe und praxisnahe Expertise bei der Vertragsgestaltung in Immobilienverkäufen. Im Zuge unseres Leistungsmoduls „Begleitung von Vertragsabschluss“ bieten wir bewährte Erfolgskonzepte und erlangen einen Interessenausgleich zwischen Käufer und Verkäufer. Mein Team und ich kennen alle Instrumente, die mit Immobilientransaktionen einhergehenden Risiken für alle Vertragsbeteiligten zu minimieren. Gern beraten wir Sie zu Ihren Fragen.

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